短期成本壓制，長期迎來黃金發(fā)展期
裝配式建筑以部件預(yù)制化為核心，是一種提前將部分或全部構(gòu)件在工廠預(yù)制完成,，運輸并通過一定連接方式在施工現(xiàn)場將零散的預(yù)制構(gòu)件拼接組裝而成的新型建筑,。
根據(jù)裝配式結(jié)構(gòu)部件材質(zhì)不同,，可將裝配式分為三大類：裝配式混凝土建筑,、裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑和裝配式木結(jié)構(gòu)建筑,。
成本制約當前發(fā)展,，裝配式混凝土建筑仍為主流方向,。
裝配式建筑工程成本的構(gòu)成，除了傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑成本構(gòu)成中所包含的費用外,，還增加了預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)制作成本,、運輸成本以及施工現(xiàn)場制構(gòu)件安裝成本，總成本較普通現(xiàn)澆成本高過超7.6%-38.8%,。
從裝配率角度來看,，房屋建筑成本隨著裝配率的提升而增加，主要體現(xiàn)在材料費（預(yù)制混凝土和鋼結(jié)構(gòu)）,、運輸費等方面,，但同時也可以發(fā)現(xiàn)人工費用占比隨著裝配率的提升明顯下降。
除成本以外,，供應(yīng)鏈體系不完善,、標準不規(guī)范、技術(shù)不成熟,、市場認可度不高等因素都成為制約裝配式建筑發(fā)展的其他因素,。
從2016年住建部推行的119個裝配式建筑示范項目來看，我國裝配式建筑主要以混凝土結(jié)構(gòu)和混鋼結(jié)構(gòu)為主,，占比分別為35%,、16%,，相關(guān)部品配套生產(chǎn)類項目作為其上下游占比達46%。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解,。
考慮到建造成本、土地制度和人口密度等因素,，目前裝配式混凝土建筑仍為我國主流發(fā)展的裝配式建筑類型,。
政策利好，裝配式建筑迎來重大發(fā)展機遇,。
近年來,，我國發(fā)布一系列政策文件，大力推廣裝配式建筑,。
住建部《“十三五”裝配式建筑行動方案》明確,，到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上,，其中重點推進地區(qū)達到20%以上,，積極推進地區(qū)達到15%以上，鼓勵推進地區(qū)達到10%以上,，2016年該比例僅為4.9%,，發(fā)展空間巨大。
與此同時,，在勞動力成本快速上升背景下,，隨著裝配式建筑規(guī)模逐步擴張，其單位材料費,、運輸費等成本偏高的劣勢有望弱化,，且在建筑施工環(huán)保趨嚴背景下，裝配式建筑節(jié)能減排,、縮短工期等優(yōu)勢也逐步凸顯,。
我們認為隨著裝配式建筑標準體系不斷完善、BIM技術(shù)+EPC模式逐步推廣且全裝修,、長租公寓等政策持續(xù)落地,，裝配式建筑將迎來真正的黃金發(fā)展期。
建議關(guān)注裝配式多領(lǐng)域布局,、鋼結(jié)構(gòu)和裝配式裝修三條主線,，建議關(guān)注中國建筑、鴻路鋼構(gòu)和亞廈股份,。
風(fēng)險提示：
裝配式建筑政策推進不及預(yù)期
房地產(chǎn)投資大幅下滑
鋼鐵,、水泥等原材料大幅上漲
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裝配式建筑概述
裝配式建筑以部件預(yù)制化為核心，是一種提前將部分或全部構(gòu)件在工廠預(yù)制完成，運輸并通過一定連接方式在施工現(xiàn)場將零散的預(yù)制構(gòu)件拼接組裝而成的新型建筑,。
根據(jù)裝配式結(jié)構(gòu)部件材質(zhì)不同,，可將裝配式分為三大類：裝配式混凝土建筑、裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑和裝配式木結(jié)構(gòu)建筑,。
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成本制約當前發(fā)展
裝配式混凝土建筑仍為主流方向
1 成本為制約當前裝配式建筑發(fā)展的主要因素
傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑工程成本由直接費（直接工程費和措施費）,、間接費（規(guī)費和企業(yè)管理費）、利潤和稅金組成,。
裝配式建筑工程成本的構(gòu)成,，除了傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑成本構(gòu)成中所包含的費用外，還增加了預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)制作成本,、運輸成本以及施工現(xiàn)場制構(gòu)件安裝成本,。了解德國裝配式建筑技術(shù)發(fā)展,，現(xiàn)場觀摩。
根據(jù)張建國等《裝配式混凝土工程與傳統(tǒng)現(xiàn)澆工程成本對比分析》中提及,，各種預(yù)制構(gòu)件平方米造價都比現(xiàn)澆高,，其中夾心保溫外墻高出較多，樓梯,、空調(diào)板比較接近,。
從住建部發(fā)布的《裝配式建筑工程消耗量定額》來看，裝配式混凝土結(jié)構(gòu)低層住宅建造成本約為2152元/m2,，高層住宅2416元/m2 ,；裝配式鋼結(jié)構(gòu)高層住宅建造單價約為2776元/m2,，而相比之下現(xiàn)澆混凝土房屋建造成本低于2000元/m2,，裝配式建筑成本較普通現(xiàn)澆成本高過超7.6%-38.8%，裝配式建筑成本高企依然是制約其發(fā)展的最大瓶頸之一,。
從裝配率角度來看,，房屋建筑成本隨著裝配率的提升而增加，主要體現(xiàn)在材料費（預(yù)制混凝土和鋼結(jié)構(gòu)）,、運輸費等方面,，但同時也可以發(fā)現(xiàn)人工費用占比隨著裝配率的提升明顯下降。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解,。
除成本以外，供應(yīng)鏈體系不完善,、標準不規(guī)范,、技術(shù)不成熟、市場認可度不高等因素都成為制約裝配式建筑發(fā)展的其他因素。
2 裝配式混凝土仍為主流方向,，鋼結(jié)構(gòu)有望快速發(fā)展
裝配式混凝土建筑是指以工廠化生產(chǎn)的混凝土預(yù)制構(gòu)件為主,，通過現(xiàn)場裝配的方式設(shè)計建造的混凝土結(jié)構(gòu)建筑，通常簡稱為PC建筑,。
裝配式混凝土建筑具有建筑和維護成本相對較低,、居民接受程度較高、耐火性好等優(yōu)勢,，可應(yīng)用于對跨度要求較低的低,、多、高層住宅,、辦公樓,、學(xué)校及醫(yī)院大樓。
從2016年住建部推行的119個裝配式建筑示范項目來看,，我國裝配式建筑主要以混凝土結(jié)構(gòu)和混鋼結(jié)構(gòu)為主,，占比分別為35%、16%,，相關(guān)部品配套生產(chǎn)類項目作為其上下游占比達46%,。
考慮到建造成本、土地制度和人口密度等因素,，目前裝配式混凝土建筑仍為我國主流發(fā)展的裝配式建筑類型,。
隨著裝配式混凝土建筑的快速發(fā)展和裝配式建筑率的大幅提升，PC構(gòu)件市場在近年來飛速發(fā)展,。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解。
2018年,，有規(guī)模和實力的科研,、設(shè)計、施工,、裝備,、材料等近百家企業(yè)強勢投資PC行業(yè)，在全國各地掀起了建設(shè)PC工廠和發(fā)展裝配式建筑的熱潮,，預(yù)制混凝土生產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量增長很快,，據(jù)中國混凝土與水泥制品協(xié)會統(tǒng)計，2018年度全國各地新建PC工廠生產(chǎn)線近兩百條,，全國設(shè)計規(guī)模在3萬立方米以上的預(yù)制工廠已接近1000家,，其中新建的預(yù)制工廠已超過600家。
鋼結(jié)構(gòu)是指由鋼板,、型鋼,、鋼管,、鋼索等鋼材，用焊,、鉚,、螺栓等連接而成的重載、高聳,、大跨,、輕型的結(jié)構(gòu)形式，相對于傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),，鋼結(jié)構(gòu)具有強度高,、自重輕、抗震性能好,、工業(yè)化程度高等優(yōu)點,，是一種節(jié)能環(huán)保型的綠色建筑結(jié)構(gòu)。
由于鋼結(jié)構(gòu)的諸多優(yōu)勢,，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品已廣泛應(yīng)用于工業(yè)廠房,、高層及超高層建筑、民用住宅,、大型公共建筑,、航站樓、公路鐵路橋梁等領(lǐng)域,。
根據(jù)鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性劃分,，鋼結(jié)構(gòu)一般可以分為輕型鋼結(jié)構(gòu)和重型鋼結(jié)構(gòu)，在重型鋼結(jié)構(gòu)中又可細分為高層重鋼結(jié)構(gòu),、大跨度空間鋼結(jié)構(gòu),、電力鋼結(jié)構(gòu)、橋梁鋼結(jié)構(gòu),、海洋石油鋼結(jié)構(gòu),。
二十世紀90年代以前，由于我國鋼鐵工業(yè)發(fā)展較慢,，鋼材較為匱乏,，國家提出了節(jié)約用鋼的政策。
伴隨著全社會對鋼結(jié)構(gòu)建筑經(jīng)濟效益,、社會效益的逐步認知，以及國內(nèi)鋼產(chǎn)量迅猛增長等行業(yè)發(fā)展條件的有利變化,，我國鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)得以快速發(fā)展,。
2007年，建設(shè)部頒布《“十一五”期間我國鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)形勢及發(fā)展對策》,，提出到2010年,，鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)量目標達到全國鋼產(chǎn)量的10%,。學(xué)習(xí)觀摩歐洲裝配式建筑,。
2019年初,，住建部《建筑市場監(jiān)管司2019年工作要點》中提及，鼓勵開展鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)試點,，在試點地區(qū)保障性住房,、裝配式住宅建設(shè)和農(nóng)村危房改造、易地扶貧搬遷中,，明確一定比例的工程項目采用鋼結(jié)構(gòu)裝配式建造方式,，完善相關(guān)配套政策，推動建立成熟的鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)體系,。
此后,，湖南省、山東省,、四川省等7個省份出臺“推進鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅建設(shè)試點方案”,，明確鋼結(jié)構(gòu)發(fā)展目標，預(yù)計裝配式鋼結(jié)構(gòu)將繼續(xù)維持快速發(fā)展,。
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政策利好
裝配式建筑迎來重大發(fā)展機遇
1 政策加碼,，裝配式建筑進入快速發(fā)展期
與傳統(tǒng)建筑相比，裝配式建筑具有節(jié)能環(huán)保,、施工周期短,、生產(chǎn)質(zhì)量高等優(yōu)點，滿足可持續(xù)發(fā)展要求,，是國家大力推廣的新型建造方式,。
近年來，我國發(fā)布一系列政策文件,，大力推廣裝配式建筑,，2006年住建部正式下發(fā)《國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地試行辦法》，開始探索裝配式建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,，2016年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》,，標志著我國裝配式建筑進入全新發(fā)展階段。
在政策引領(lǐng)下,，2018年我國裝配式建筑發(fā)展得到市場的廣泛關(guān)注,，各地陸續(xù)出臺鼓勵裝配式建筑發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，全國各地掀起了推進裝配式建筑的發(fā)展熱潮,，尤其是以上海,、北京、深圳等為代表的特大城市發(fā)展迅速,，中東部的大中城市也緊隨其后,。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解。
裝配式建筑最早產(chǎn)生于17世紀,，用于美洲移民時期的木構(gòu)架拼裝房,，20世紀在美國、英國,、德國,、日本等國家興起裝配式混凝土和鋼結(jié)構(gòu)等建造形式，我國進入21世紀后才開始大力發(fā)展,。
相比于法國,、美國、日本等國的建筑工業(yè)化率水平,，我國建筑工業(yè)化率僅有5%,，仍處于起步發(fā)展階段。
住建部《“十三五”裝配式建筑行動方案》明確,，到2020年,，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上，其中重點推進地區(qū)達到20%以上,，積極推進地區(qū)達到15%以上,，鼓勵推進地區(qū)達到10%以上，2016年該比例僅為4.9%,，未來發(fā)展空間巨大,。
從市場規(guī)模來看，2016年全國新建裝配式建筑面積1.14億平方米,，同比增長57%,；預(yù)計2017、2018全年新建裝配式建筑面積增速超35%,、25%,，可以預(yù)見在政策大力推廣背景下新建裝配式建筑仍能維持較高增長。
2 人工成本上升疊加環(huán)保趨嚴,，裝配式建筑優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)
近年來,，我國15-59歲勞動力人口逐年下降，2018 年全國勞動人口數(shù)量 9.11 億人,，占總?cè)丝诒壤禄?65.26%,。
與此同時，從2011年起我國農(nóng)民工人口增速開始下降,，截至2018 年,，全國農(nóng)民工總量 2.88 億人，同比增長僅為 0.6%,。從農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)來看,，16-30歲年齡段農(nóng)民工占比逐步下降，2018年同比下降2.3個百分點至27.6%,，可以預(yù)見未來農(nóng)民工整體數(shù)量將出現(xiàn)下滑,。點擊了解歐洲裝配式建筑考察,。
傳統(tǒng)的混凝土現(xiàn)澆工藝是典型的勞動密集型生產(chǎn)方式,，在勞動力紅利消退背景下,，勞動力成本快速上升，現(xiàn)澆成本優(yōu)勢將不再突出,。2018年建筑業(yè)農(nóng)民工平均工資4209元，同比增長7.43%,，仍處于上漲通道中,。
裝配式混凝土建筑采用大量裝配式構(gòu)建，現(xiàn)場施工人數(shù)大幅減少,，且隨著裝配率提升,，人工成本占比逐步下降，可以預(yù)見在人工成本持續(xù)上漲趨勢下,，隨著裝配式建筑規(guī)模優(yōu)勢逐步顯現(xiàn),，裝配式建筑單位材料費、運輸費等成本偏高的劣勢有望弱化,。
與此同時,，在建筑施工環(huán)保趨嚴背景下，裝配式建筑工廠化生產(chǎn)的方式可以極大程度地減少現(xiàn)場施工所帶來的污染,，粉塵水平及廢物處置量大幅下降,，同時裝配式建筑在節(jié)能、節(jié)水,、縮短工期等方面也具有明顯的優(yōu)勢,。
3 標準體系不斷完善，BIM技術(shù)+EPC模式推進裝配式進程
雖然前期政府已經(jīng)出臺了大量的政策法規(guī),，但這些政策的具體內(nèi)容并沒有具體的決策指導(dǎo),、有效的工作程序、詳細的目標,、步驟和措施,，起不到具體的規(guī)范作用，裝配式建筑市場呈現(xiàn)一定程度上的無序發(fā)展,。
2017年以來,，裝配式混凝土、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)標準及裝配式建筑評價標準相繼出臺,，緊隨著2018年裝配式混凝土剪力墻,、墻板,、衛(wèi)生間及廚房等詳細技術(shù)標準發(fā)布，2019年裝配式裝修標準,、住宅鋼結(jié)構(gòu)等標準也不斷完善,，可以預(yù)見未來裝配式建筑標準體系將繼續(xù)完善，將有利于裝配式建筑大范圍推廣,。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解。
舉例來說,，2018年2月《裝配式建筑評價標準》正式實施,，代替工業(yè)化建筑評價標準，建立了對裝配式建筑評價的統(tǒng)一量化標準,，具體對裝配式建筑主體結(jié)構(gòu),、圍護墻和內(nèi)隔墻、裝修和設(shè)備管線等進行量化評分,。
其中,，要求1、主體結(jié)構(gòu)評分不低于20分,；2,、圍護和內(nèi)隔墻評分不低于10分；3,、必須采用全裝修,；4、裝配率不低于50%,，當裝配率為60-75%時,，評價為 A 級裝配式建筑；裝配率為76-90%時,，評價為 AA 級,，裝配率91%以上時，可評為 AAA級,。
BIM（Building Information Modeling）技術(shù)是指通過建筑項目中的信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),，建立可視的建筑信息模型，再以三維的模型為信息平臺,，協(xié)同各專業(yè),、各參與方實現(xiàn)信息溝通，使項目的全生命周期更加高效,、經(jīng)濟,，實現(xiàn)對建筑項目全方面的信息管理。
BIM 技術(shù)不僅能直觀的展示建筑的外觀及結(jié)構(gòu)，還能進行預(yù)制構(gòu)件以及相關(guān)節(jié)點的深化設(shè)計,，減少設(shè)計誤差,，可利用全生命周期的信息技術(shù)對裝配式建筑進行有效的管理，有利于各方和各環(huán)節(jié)的溝通和協(xié)調(diào),。
當前,，國內(nèi)遠大住工,、中國建筑,、鴻路鋼構(gòu)等主要裝配式建筑公司已在BIM技術(shù)的基礎(chǔ)上開發(fā)相應(yīng)的裝配式建筑信息模型，成功實現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用,。
2016 年,，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》中要求裝配式建筑原則上應(yīng)采用工程總承包（EPC）模式，工程總承包企業(yè)要對工程質(zhì)量,、安全,、進度、造價負總責(zé),。
裝配式建筑具有“標準化設(shè)計,、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工”的特征,，需要將項目的各參與方進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào),，而實行 EPC模式，可以在項目層面實現(xiàn)對全產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)規(guī)劃,，可充分發(fā)揮裝配式建筑的優(yōu)勢,。
同時，BIM技術(shù)+EPC模式的推廣將有利于實現(xiàn)項目建設(shè)的組織化,、系統(tǒng)化,，從而降低建設(shè)成本、縮短建造工期,，促進技術(shù)集成應(yīng)用和創(chuàng)新,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與信息化的高度融合。
4 全裝修,、長租公寓契合裝配式建筑發(fā)展
全裝修是指在房屋交付前,，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢,，達到基本入住標準,。由于全裝修房具有節(jié)能環(huán)保、高便捷以及可以增厚地產(chǎn)商利潤等優(yōu)點,，已成為住宅裝修的重要發(fā)展趨勢,。2020歐洲裝配式建筑考察之旅，點擊文首圖片了解。
據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2018年我國全裝修滲透率為27.5%,，其中一線城市的市場滲透率為50%左右，與發(fā)達國家80%的滲透率相比,，提升空間較大,。住建部《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》明確指出，到2020年,，新開工全裝修成品住宅面積達到30%,。
《“十三五”裝配式建筑行動方案》中也明確提出要推行裝配式建筑全裝修成品交房，推行裝配式建筑全裝修與主體結(jié)構(gòu),、機電設(shè)備一體化設(shè)計和協(xié)同施工,，加快推進裝配化裝修，提倡干法施工,，減少現(xiàn)場濕作業(yè),。
我們認為全裝修政策與裝配式建筑節(jié)能環(huán)保的“綠色建筑”理念相契合，且在施工過程中也具有較強的協(xié)同效應(yīng),，兩者協(xié)同發(fā)展可期,。
與此同時，裝配式建筑施工周期短,、規(guī)?；a(chǎn)等特點與長租公寓高標準化、高周轉(zhuǎn)等特點也完美契合,。
2017年7月以來,，湖北、山東省要求全省新建公共租賃住房全部實施裝配式建筑,，上海,、南京等地更是將租賃土地出讓與裝配式建筑覆蓋比例綁定，裝配式建設(shè)進一步受益長租公寓主題,。2020歐洲裝配式建筑考察之旅,，點擊文首圖片了解。
為了建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制,，踐行“房子用來住,，不是用來炒”的理念，“租售同權(quán),、租購并舉”政策相繼出臺,，長租公寓有望迎來長期發(fā)展空間。
從需求端來看,，2014年我國流動人口達到階段性峰值的2.53億,，隨后有所回落，2018年流動人口2.41億。目前,，我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展階段,，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口,。
根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告2016》數(shù)據(jù)顯示,，流動人口中租住私房比例67.3%，按此推斷,，我國房屋租賃市場仍十分廣闊,，長租公寓具有極大發(fā)展?jié)摿Α?/span>
我們認為裝配式建筑可優(yōu)先在長租公寓領(lǐng)域推廣，隨著大眾對裝配式建筑認可度提升,，其發(fā)展將真正迎來黃金發(fā)展期,。
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