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套內建筑面積（專有建筑面積）由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成,。根據湖南衡陽市的通知,，房地產開發(fā)企業(yè)在銷售前應當公示被分攤的共用部位的名稱,、用途、位置,、面積,，參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途,、位置,、面積、分攤系數,。

我國2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定,，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價,。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權,，買受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對其享有權利,，承擔責任。

目前,，公攤系數在多大范圍內算合理,，國家沒有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數的上限和下限,。浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示,，一般情況下，需要根據以下內容來測算公攤面積：一是設計單位的圖紙,，二是主管部門對公攤的核算,。

但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督,，從而出現公攤面積計算不透明等現象,。

通常樓層越高，公攤面積越大,，背后實則是公共空間設計“文章”,。開發(fā)商利用公攤計算的模糊性，肆意擴張所謂“公共區(qū)域”,。近年房價飆升,，公攤系數也跟著“水漲船高”，部分住宅公攤超30%,，山東某樓盤曾驚現超52%公攤系數，南京商住公寓更有套內面積不敵公攤面積,，得房率僅42%的現象,，讓購房者有苦難言,。

取消公攤面積,，本質是限制地方政府和開發(fā)商繼續(xù)將成本向購房者轉移,，對于新購房者來說，是非常好的政策,。

首先,，按照套內面積計算時，由于產權面積大幅縮小,，可以降低30%左右的稅費,、交易費、物業(yè)費,、供暖,、維修基金等各項房產持有和交易成本，實質性大幅提升房產的價值。

其次,，房產證面積縮小后會導致每平方米名義單價平均提升30%左右,，對于開發(fā)商來說，為確保競爭力,，就需要被迫降價，向消費者讓利,。

過去窗臺,、地下等設計是要部分或全部計入產權面積的，取消公攤后,，對于開發(fā)商贈送面積的限制也必然會放寬,，過去每一百平方米的產權實際只有70平方米，未來每一百平方米的產權可以有140平方米,，如果是低密度住宅區(qū),，這個數字甚至可以更多，以享受高品質住宅的生活,。

而對于政府來說,，現階段取消公攤面積，是與新購房者雙贏,。

目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質押舉債,，由于近年來房產價格持續(xù)走跌，質押的土地也拍不出好價格,，甚至大量面臨跌破抵押值的風險,。

取消了公攤面積后，雖然政府會損失未來一定的稅金和附加稅,，但是每平方米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加,，以及推動的新房交易量，可以解決政府土地質押這個最棘手的難題,。

2024年9月召開的中共中央政治局會議強調,，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產發(fā)展新模式,；不久前的中央經濟工作會議再提“穩(wěn)住樓市股市”,。從中央到地方都打出組合拳，力促房地產市場止跌回穩(wěn),，支持居民剛性和改善性住房需求,。

取消公攤面積正從多年以來的呼吁走向現實，雖然目前有實質性的推動還只是三四線城市,，但是,，取消公攤面積不失為推動房地產市場復蘇回暖的一項現實可行的政策，能有效化解過去20多年來房地產高速發(fā)展累積的系統性風險。

同時,，取消公攤符合“好房子”建設的總體要求,。好房子建設有四大要素，即“安全,、舒適,、綠色、智慧”,。取消公攤即“舒適”標準的體現,。對于購房者來說，所購即所得,、戶型不縮水,、交易公開透明，就是購房稱心如意的重要體現,。

關于政策推進,，河北省張家口住建局工作人員表示，目前這只是一個指導性意見,，具體的政策還在進一步細化和完善中,。從目前的情況來看，取消公攤的推進需要一定的時間和過程,，涉及眾多方面的協調和調整,，包括法律法規(guī)的修訂、測繪標準的統一,、開發(fā)商成本核算與銷售策略的轉變等,。

前不久，廣州南沙推出一個樓盤：82平方米至125平方米的空中花園住宅,，空中花園占比突破至40%,，陽臺占比從20%上升至25%。這是廣州推出的首個第四代住宅產品,。

國內目前并沒有對“第四代住宅”的官方定義,，公認的針對“第四代住宅”的規(guī)范，就是2021年實施的T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設計標準》,?；谶@本標準，行業(yè)內也普遍認同第四代住宅,，也叫“城市森林花園住宅”,。它的設計理念實質包括兩個方面，一是戶內空中庭院（戶屬庭院）,，也就是讓高層建筑也實現“家家有花園,，戶戶有庭院”,。二是公共空中街巷（空中共享園林），包括單元之間聯系的道路和停車位,。汽車通過電梯入戶,，停到每層甚至對應每戶門口的公共平臺上。這樣可以大大減少地下室面積,，節(jié)省工期,。

特點是“去公攤”，本質是“商品房”,。

第四代住宅是集合“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅,。再細分來看，具體的點就是“贈送空中園林”以及“提高半敞開空間的占比”,。半敞開空間是什么？兩個字：陽臺,。

有人分析,，第四代產品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面，實則就是三個字：去公攤,。從2015年后建的房子,，其公攤都大多都在20%至30%之間，也就是100平方米的房子,，實際面積是七八十平方米的房子,。而現在，推出的第四代住宅產品有空中花園,，陽臺占比提高了,。那陽臺占比能提高到多少？根據廣州規(guī)劃和自然資源局在2024年土地推介會的公示,，陽臺占比可以提高到20%～30%?，F在的新房的公攤率也是在20%～30%。其實就是提高得房率,，以此來平息買家對于公攤的糾結,。

那么該如何看待第四代住宅呢？

現在大多數房子是在“7090”政策之下建起的,。什么是“7090”政策,？它指的是90平方米以下的戶型，必須占到整個樓盤的70%以上,?！?090”政策出臺于2006年，到現在19年的時間里,，包括了一線城市在內,，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照這個標準建的,。

時至今日,，這個政策已經正式退出了歷史舞臺。2023年上半年,，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關于停止執(zhí)行《關于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》,，2024年上海“7090”政策落下帷幕,，廣州也一樣,。總的來說,，現在各城市都允許更多大戶型住宅進入市場,。

放寬90平方米限制有什么作用呢？一是在產品設計上給開發(fā)商更大的權限,。這點在當下樓市行情來說很重要,，現在大頭都是城投和國企在拿地，托住土拍市場,，進而穩(wěn)住土地財政,。但這肯定不是長久之計，于是放開產品規(guī)定,，比如樓層更高一些,，陽臺更大一些，這樣就能吸引更多開發(fā)商,。大陽臺并不是剛需,，鼓勵開發(fā)商贈送面積是真。二是配合未來主線的樓市底層“保障房和商品房”的雙軌制,。保障房方向和商品房方向是構建“房地產發(fā)展新模式”的需要,。90平方米以下的住宅將主要面向保障性住房市場，而第四代住宅則主要面向商品房市場,。

第四代住宅產品有著缺點與挑戰(zhàn),。

首先，奇偶層平臺的朝向和與主體空間的關系存在差異,。一些戶型為了錯開陽臺,，將戶屬綠化平臺設置在北側，導致這些平臺幾乎完全得不到日照,，從而失去了第四代住宅設計的意義,。根據《城市森林花園住宅設計標準》，戶屬空中花園應與起居室連通,，并設置連通門,，但市場上許多第四代住宅戶型難以滿足這一要求,，導致空中花園不得不朝向臥室、書房甚至衛(wèi)生間等次要空間,，影響了空間互動關系,。

其次，大挑臺雖然實現了“戶戶有庭院”的理念,，但對日照和通風產生了負面影響,。大挑臺加大了開間和進深，導致消防間距計算復雜,，用地更為緊張,。此外，大挑臺可能成為遮擋物,，影響日照政策的執(zhí)行,。

空中花園的交付、養(yǎng)護,、灌溉和防風問題也是第四代住宅面臨的挑戰(zhàn),。雖然有交付標準，但交付后的綠化管理是一個難題,。國外成功的案例中，綠化由物業(yè)統一管理,，而在中國,，交付后的綠化養(yǎng)護、生長遮擋和蚊蟲問題等都需要解決,。灌溉系統需要單獨設置,，其維護和計量需結合物業(yè)考量，定期配置營養(yǎng)液和防蚊蟲藥水,，冰凍風險地區(qū)還需考慮灌溉管道的維護檢修,。若設置大型喬木，還需進行風洞計算,，防止安全問題,。

結構方面，戶屬空中平臺懸挑對結構的影響不容忽視,。大跨度懸挑陽臺或露臺結構以及綠化所需的覆土層,，對結構荷載有較大增加，可能導致結構板變形和裂縫,，影響外墻和樓板防水,。業(yè)主入住后對綠化部分的改造也可能破壞原有防水層，導致滲水問題,。

最后,，錯落陽臺容易導致層間和上下層的對視,，影響隱私。規(guī)范對此要求嚴格,，既要求戶屬空中花園不能看到本戶臥室,，也不能看到同層及上下層相鄰住戶室內，上層外墻也不能開設主要功能房間的外窗,。

（本文來源：建筑時報）