增量和存量,，這被視為當下樓市最重要的一對關系,。
4月30日召開的中共中央政治局會議首次提及房地產(chǎn)市場的這一對關系。會議指出,，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化,、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。
分析認為,，對增量和存量問題的統(tǒng)籌考慮,，意味著樓市調控已告別此前簡單的“過冷時放水刺激、過熱時限制打壓”的思路,，而是深入理解供求關系變化,，系統(tǒng)性謀劃、平衡供需,。這是一種全新的思路,。
增量和存量這對關系，或映射當前及今后一段時間房地產(chǎn)市場三大關鍵性趨勢,。
01
從“增量時代”到“存量時代”
近年來,，我國房地產(chǎn)市場逐漸從“增量時代”進入“存量時代”。這一轉換的背后是一些長期變量,，如人均住房面積,、人口年齡結構等發(fā)生了變化。
在“存量時代”,，增量“蛋糕”開始縮水,，新房市場不可能像過去一樣高位增長了，而更多空間來自存量的優(yōu)化和挖潛,。
近年來北京,、上海的二手房成交量占當?shù)刈》渴袌隹偝山坏谋戎匾殉?0%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，目前在許多城市,，存量房交易已經(jīng)成為主體，二手房掛牌量,、交易量都比新房大,。
這就意味著存量和增量的優(yōu)先級需要重新定位。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家龐溟接受中新社國是直通車記者采訪時表示,，預計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應從增量時代到存量時代的變化,，由總量擴張轉為存量改造,、消化與增量提質、優(yōu)化相結合,。
02
從二手房去庫存到新房優(yōu)結構
新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分,。此番政策在打通房屋“增存”循環(huán)方面可能包括兩個著力點。
首先是二手房去庫存,。去年以來多地二手房掛牌量大增,，不少人反映需要等待半年以上才能賣出舊房，換房鏈條遲遲無法啟動,，來自二手房市場的需求動能也難以傳導到新房市場,。
李宇嘉認為，目前剛需和改善性購房潛力都很大,，剛需轉向二手房,，改善主要在新房（部分也在二手房），關鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對接起來,，這是穩(wěn)定市場,、穩(wěn)定行業(yè)體量的關鍵。
在打通一二手房循環(huán)方面,，今年以來,，不少地方開始探索房屋“以舊換新”,。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,，2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”,，江蘇海安,、蘇州相城區(qū)、鄭州,、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購舊房,，所得款項用于置換新房，激活改善性住房需求,。
其次,，是新房市場優(yōu)供應。優(yōu)質地塊和高品質住房供給有望增加,。近日浙江麗水透露,，擬出讓“定制化”低密度住宅地塊。該地塊面向大眾出讓,，開發(fā)商不再壟斷新房供應和建造,。深圳、上海也在近期供應的多個地塊中取消了對住宅戶型比例要求的限制（取消70/90限制）,，更多“大房子”“好房子”有望走入市場,，滿足部分改善性住房需求,。
03
從保商品房交付到
打通住房供應體系
此番會議提及，繼續(xù)堅持因城施策,，壓實地方政府,、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任,，切實做好保交房工作,，保障購房人合法權益。
龐溟預計,，后續(xù)將繼續(xù)加大保交房支持力度,，有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題,。
此外,，也有業(yè)內人士認為，打通商品房和保障房的循環(huán)或能解決當前樓市面臨的核心問題,，既化解風險,，也實現(xiàn)房地產(chǎn)供應結構優(yōu)化。
中指研究院認為,，可能包括政府平臺回購二手房作為保障性租賃住房,、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等方向,。
李宇嘉說,，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，由中央政府發(fā)行特別債券,、組建基金等方式,，再貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源,，再以較低的價格配售給剛需,、保障房申購者，實現(xiàn)資金閉環(huán),。一方面加速流通,，通過提高流通率穩(wěn)定價格，價格穩(wěn)定了,，二手房也就不會再出現(xiàn)恐慌掛牌,，價格體系就能穩(wěn)定住。這傳導至新房交易,、開工和供地,，也能穩(wěn)定各項指標。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,，當下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵需求切入,，而是應從供需兩端著力,，構建新的發(fā)展模式，如：聚焦當前二手房的流動性問題,，或可采用收購剛需存量房統(tǒng)一改造為保障性住房等方式,。
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