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增量和存量,，這被視為當(dāng)下樓市最重要的一對(duì)關(guān)系。

4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議首次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一對(duì)關(guān)系,。會(huì)議指出,，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展,。

分析認(rèn)為,，對(duì)增量和存量問題的統(tǒng)籌考慮，意味著樓市調(diào)控已告別此前簡(jiǎn)單的“過冷時(shí)放水刺激,、過熱時(shí)限制打壓”的思路,，而是深入理解供求關(guān)系變化，系統(tǒng)性謀劃,、平衡供需,。這是一種全新的思路,。

增量和存量這對(duì)關(guān)系，或映射當(dāng)前及今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)三大關(guān)鍵性趨勢(shì),。

01

從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”

近年來,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。這一轉(zhuǎn)換的背后是一些長(zhǎng)期變量,，如人均住房面積,、人口年齡結(jié)構(gòu)等發(fā)生了變化。

在“存量時(shí)代”,，增量“蛋糕”開始縮水,，新房市場(chǎng)不可能像過去一樣高位增長(zhǎng)了，而更多空間來自存量的優(yōu)化和挖潛,。

近年來北京,、上海的二手房成交量占當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)總成交的比重已超80%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，目前在許多城市,，存量房交易已經(jīng)成為主體，二手房掛牌量,、交易量都比新房大,。

這就意味著存量和增量的優(yōu)先級(jí)需要重新定位。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟接受中新社國(guó)是直通車記者采訪時(shí)表示,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化,，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量改造、消化與增量提質(zhì),、優(yōu)化相結(jié)合,。

02

從二手房去庫存到新房?jī)?yōu)結(jié)構(gòu)

新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。此番政策在打通房屋“增存”循環(huán)方面可能包括兩個(gè)著力點(diǎn),。

首先是二手房去庫存,。去年以來多地二手房掛牌量大增，不少人反映需要等待半年以上才能賣出舊房,，換房鏈條遲遲無法啟動(dòng),，來自二手房市場(chǎng)的需求動(dòng)能也難以傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

李宇嘉認(rèn)為,，目前剛需和改善性購(gòu)房潛力都很大,，剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善主要在新房（部分也在二手房）,，關(guān)鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對(duì)接起來,，這是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定行業(yè)體量的關(guān)鍵,。

在打通一二手房循環(huán)方面,，今年以來,，不少地方開始探索房屋“以舊換新”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),，2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”,。不少地方拿出“真金白銀”，江蘇海安,、蘇州相城區(qū),、鄭州、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購(gòu)舊房,，所得款項(xiàng)用于置換新房，激活改善性住房需求,。

其次,，是新房市場(chǎng)優(yōu)供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)地塊和高品質(zhì)住房供給有望增加,。近日浙江麗水透露,，擬出讓“定制化”低密度住宅地塊。該地塊面向大眾出讓,，開發(fā)商不再壟斷新房供應(yīng)和建造,。深圳、上海也在近期供應(yīng)的多個(gè)地塊中取消了對(duì)住宅戶型比例要求的限制（取消70/90限制）,，更多“大房子”“好房子”有望走入市場(chǎng),，滿足部分改善性住房需求。

03

從保商品房交付到

打通住房供應(yīng)體系

此番會(huì)議提及,，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè),、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益,。

龐溟預(yù)計(jì),，后續(xù)將繼續(xù)加大保交房支持力度，有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長(zhǎng),、覆蓋面有限等問題,。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，打通商品房和保障房的循環(huán)或能解決當(dāng)前樓市面臨的核心問題,，既化解風(fēng)險(xiǎn)，也實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,。

中指研究院認(rèn)為,，可能包括政府平臺(tái)回購(gòu)二手房作為保障性租賃住房,、回購(gòu)房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等方向,。

李宇嘉說,，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，由中央政府發(fā)行特別債券,、組建基金等方式,，再貸款給央企和地方國(guó)企，收購(gòu)市場(chǎng)上的存量二手房源,，再以較低的價(jià)格配售給剛需,、保障房申購(gòu)者，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán),。一方面加速流通,，通過提高流通率穩(wěn)定價(jià)格，價(jià)格穩(wěn)定了,，二手房也就不會(huì)再出現(xiàn)恐慌掛牌,，價(jià)格體系就能穩(wěn)定住。這傳導(dǎo)至新房交易,、開工和供地,，也能穩(wěn)定各項(xiàng)指標(biāo)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵(lì)需求切入,，而是應(yīng)從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式,，如：聚焦當(dāng)前二手房的流動(dòng)性問題,，或可采用收購(gòu)剛需存量房統(tǒng)一改造為保障性住房等方式。