“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關(guān)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo),。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示：“我們將會(huì)同有關(guān)部門,，堅(jiān)持長短結(jié)合,、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市,?！?/span>
2025年政府工作報(bào)告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，進(jìn)一步細(xì)化政策實(shí)施路徑,。
業(yè)內(nèi)達(dá)成的共識(shí)是，今年政府工作報(bào)告核心變化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,。其一,，需求端政策精準(zhǔn)發(fā)力，且將促需求擺在首位,。政府工作報(bào)告明確提出,，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造,，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力,。其二，存量政策有所突破,。政府工作報(bào)告提出,，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房,，在收購主體,、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。其三,，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑明晰,。政府工作報(bào)告將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)具象化為安全、舒適,、綠色,、智慧四大維度，這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立,，意味著行業(yè)會(huì)加快構(gòu)建新發(fā)展模式,，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段,。
“房地產(chǎn)作為居民消費(fèi)的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多政策面的支持和推進(jìn)力度的加大,?！比珖舜蟠怼⒈本┪灏诵畔⒓夹g(shù)有限公司董事長姚勁波表示,，各地可通過政策優(yōu)化,，如取消各類行政性限購、增加各類購房補(bǔ)貼等手段強(qiáng)化釋放購房需求,。各大城市可通過專項(xiàng)債做好“收儲(chǔ)”和城中村改造,，以更好平衡城市層面供需，達(dá)到更深層提振市場效果,。
防范化解償債風(fēng)險(xiǎn)不放松
過去幾年,，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn),。從今年政府工作報(bào)告的政策框架來看，房地產(chǎn)相關(guān)表述整體仍放在“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的范疇之下,。此外，政府工作報(bào)告還提到,，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用,，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來,，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要在三個(gè)方面發(fā)力，一是全力推進(jìn)“保交樓”工作,；二是盡快完成違約房企境內(nèi)外債務(wù)重組事宜,，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程；三是防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延,。
2024年,，“保交樓”作為防風(fēng)險(xiǎn)的核心任務(wù)，全年累計(jì)交付住房338萬套,，順利完成目標(biāo),。
與此同時(shí)，多家房企債務(wù)重組方案已于2025年年初密集落地,，行業(yè)化債也進(jìn)入新階段,。縱觀過去出險(xiǎn)房企對(duì)化債的探索經(jīng)驗(yàn),，債務(wù)展期,、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇。
在初期,，大多數(shù)房企主要選擇展期作為應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的手段,。雖能暫時(shí)贏得喘息，但長期來看,，仍然存在二次出險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。相比之下，債務(wù)重組憑借系統(tǒng)性化解債務(wù)負(fù)擔(dān)的優(yōu)勢,，成為近期不少房企化債的核心方案,。今年開年，就有房企境內(nèi)債重組方案得到通過,，為行業(yè)提供了可復(fù)制的范式,。
此外，逆向混改通過引入國有資本實(shí)現(xiàn)資源嫁接,，破產(chǎn)重整依賴強(qiáng)力戰(zhàn)投介入與削債實(shí)現(xiàn)再生,，均已有案例印證其可行性。隨著化債順利而來的是,，部分上市房企股票正式復(fù)牌,，出險(xiǎn)房企得以喘息，這為房企回到正常經(jīng)營換得了時(shí)間和空間,。
為守住安全發(fā)展底線,，財(cái)務(wù)盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進(jìn)度，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),。比如,，2025年開年，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團(tuán)”）累計(jì)兌付公司債已近65億元,，到2026年年底前,，龍湖集團(tuán)已無境外到期的公開債券。此外,，金地（集團(tuán)）股份有限公司也于今年年初完成了17億元中期票據(jù)兌付,。
樓市回暖融資環(huán)境進(jìn)一步改善
房企償債壓力有所緩解的背后，有兩大助力支撐,。一是樓市回暖,，房企銷售現(xiàn)金得以回流；二是融資環(huán)境逐步得到改善,，融資性現(xiàn)金流有所“入賬”,。
在加大銷售力度回籠資金方面，開年以來,，多個(gè)城市新房市場較為活躍,，有效緩解部分房企流動(dòng)性壓力,，為“穩(wěn)市場”注入更大確定性。
湘財(cái)證券發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，全國30個(gè)大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長30.9%,，分城市看，30個(gè)大中城市的一線,、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長65%,、16%和38%。
某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，公司部分城市樓盤年后到訪量遠(yuǎn)超春節(jié)前,，2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現(xiàn)明顯增長。房地產(chǎn)市場正加速展現(xiàn)出回暖跡象,，“金三銀四”有望再現(xiàn),。
樓市回暖對(duì)房企增厚現(xiàn)金池的加持不言而喻，房地產(chǎn)融資環(huán)境的持續(xù)改善,，對(duì)穩(wěn)定市場信心,，也頗為關(guān)鍵。
國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會(huì)議首場“部長通道”上表示,，以項(xiàng)目為中心來構(gòu)建“白名單”,，有利于精準(zhǔn)高效滿足合理融資需求,，切實(shí)保障廣大購房人合法權(quán)益,。目前，審批貸款超過6萬億元,，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套,。
項(xiàng)目融資之外，信用債市場也出現(xiàn)積極信號(hào),。開年以來,，多家房企已密集拋出發(fā)債計(jì)劃，其中多則有高達(dá)90億元的公司債,，少則有10億元的中期票據(jù),。
在國內(nèi)資本市場，各部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具“組合拳”,，滿足各類房企不同環(huán)節(jié),、不同階段的合理融資需求。
除了債務(wù)融資,，公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化,，也為持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企創(chuàng)造更多機(jī)遇。當(dāng)前,，房企正積極探索公募REITs市場,，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房成為布局重點(diǎn),。
截至2024年年底，共有華潤置地有限公司等多家房企的8只REITs產(chǎn)品完成上市,，總規(guī)模224.22億元,。今年2月份，北京金隅集團(tuán)股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市,，同時(shí),，還有多個(gè)REITs擬進(jìn)行擴(kuò)募。
“房企可提前籌劃現(xiàn)金流,，積極利用項(xiàng)目‘白名單’機(jī)制,、經(jīng)營性物業(yè)貸，定增,、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策,，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示,。
盤活存量和優(yōu)化增量并重
加大力度守住行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)改善房地產(chǎn)融資環(huán)境,，無疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動(dòng)力,，但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡，產(chǎn)銷適配,。
鑒于此,，多措并舉激發(fā)交易活力之際，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，要同步跟上,。從當(dāng)前施政主基調(diào)來看，核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重,。
2024年9月份,，中共中央政治局召開會(huì)議，首次提出“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量,、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量”。今年政府工作報(bào)告明確具體舉措,，首次提出盤活存量用地和商辦用房,，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體,、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán),。
“在收購主體、價(jià)格和用途方面賦予城市政府更大自主權(quán),，這是重大的突破和亮點(diǎn),?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認(rèn)為,，這意味著定價(jià)機(jī)制層面,，各地可綜合市場環(huán)境、資產(chǎn)屬性,、企業(yè)及政府資金等多方因素,，一項(xiàng)目一議靈活定價(jià)，或?qū)⒓铀傧媪糠慨a(chǎn),。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì),，未來配套政策將繼續(xù)完善打通卡點(diǎn)，在此過程中,，基于較大的庫存規(guī)模以及談價(jià)空間,，收購存量商辦項(xiàng)目或更具備可操作性，也是盤活商辦用房的有力方式,。
對(duì)于收儲(chǔ)后存量房的用途,，嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多地方兩會(huì)都提及對(duì)收儲(chǔ)存量房的用途方面的調(diào)整,，比如,，湖北大學(xué)收購商品房作為學(xué)生宿舍，鄭州探索存量房轉(zhuǎn)型文旅項(xiàng)目,，海南試點(diǎn)康養(yǎng)用途等均為地方實(shí)踐提供新思路,。
與此同時(shí)，導(dǎo)致存量房收儲(chǔ)推進(jìn)的另一個(gè)難點(diǎn),，資金問題也有望得到紓解,。政府工作報(bào)告提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍,。這意味著，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,，用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富,。
盤活存量還有另一資金，時(shí)隔五年重新啟動(dòng)的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券近期備受市場關(guān)注,。開源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東表示：“政府工作報(bào)告提出實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,，土地和存量房收儲(chǔ)有望成為專項(xiàng)債重點(diǎn)支持的方向?！?/span>
從地方實(shí)踐來看,，多地已陸續(xù)展開相關(guān)工作。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項(xiàng)債券用于回收閑置存量土地,，河南,、安徽,、遼寧、貴州等多個(gè)省份也在2025年地方政府工作報(bào)告中明確提出推進(jìn)存量商品房收儲(chǔ),。
在積極盤活存量的同時(shí),，也需優(yōu)化增量，以保持市場供需平衡,。政府工作報(bào)告提出,，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng),。同時(shí),，首次明確指出，要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求,，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適,、綠色,、智慧的“好房子”。
“對(duì)于庫存量較大的地區(qū)或片區(qū),，新增土地供給或?qū)⒚黠@縮量,，從源頭上改善市場供求關(guān)系?！标愇撵o表示,，明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地制宜出臺(tái)細(xì)化政策，完善“好房子”設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,。
不少房企早已在探索如何建造“好房子”,。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長林冬娜表示，公司開發(fā)的MiC集成空間產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了主體結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝修的一體化,，近90%的工序在工廠內(nèi)完成,，有效降低了施工噪音、建筑垃圾,，同時(shí)達(dá)到顯著的節(jié)能減排效果,。公司一直致力于通過綜合運(yùn)用裝配式建筑、超低能耗技術(shù)和智能化管理等方式,，打造健康安全,、舒適適用、綠色低碳的品質(zhì)住宅,。
綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，針對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研客戶提出的核心痛點(diǎn)，公司通過優(yōu)圍系統(tǒng)、適恒系統(tǒng),、智慧系統(tǒng),、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝等技術(shù)支撐，封裝出七大引領(lǐng)型產(chǎn)品系,，這些產(chǎn)品系已相繼在杭州,、南京、蘇州,、義烏等地落地,。
“以往消費(fèi)者選擇空間有限，房企推出的新房市場接受度較高,，如今購房者更加注重住房品質(zhì),，傾向于多方考察和對(duì)比?！睆V東某房企負(fù)責(zé)人感慨道,，未來房企不僅要注重產(chǎn)品質(zhì)量，更要精準(zhǔn)把握客戶需求,，只有打造真正能打動(dòng)購房者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,，才能夠在行業(yè)“活下去”。
城中村改造規(guī)模擴(kuò)容
在更多房企的眼中,，未來能夠更好地爭奪市場話語權(quán)的戰(zhàn)場,，則是城市更新賽道。政府工作報(bào)告提出,，持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,、加力實(shí)施城中村和危舊房改造。這兩項(xiàng)舉措,，均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手,。
3月9日，倪虹表示,，一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍,，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅,。二是城中村改造,，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上,，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。
國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示,，以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計(jì),，貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后,，還將拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建安投資,。
“我重點(diǎn)關(guān)注城中村改造政策,。”全國政協(xié)委員,、深圳香江控股股份有限公司董事長翟美卿表示,，改造項(xiàng)目不僅能帶動(dòng)新開工和投資增長，還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求,，為市場注入活力,，推動(dòng)供需平衡。
更為重要的是,，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,，要常態(tài)化開展城市更新，則需要打通更多堵點(diǎn),。
在郭翔宇看來,，城市更新開發(fā)周期長，核心堵點(diǎn)在于資金平衡難,、拆遷安置復(fù)雜及土地權(quán)屬等歷史遺留問題,。因此，更強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)與市場參與結(jié)合,，既要有政府主體的積極參與,，也要實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本的良性循環(huán)。
在政府主導(dǎo)方面,，圍繞城市更新投融資機(jī)制,，各地亦積極創(chuàng)新市場化投融資模式，努力打通相關(guān)融資堵點(diǎn),。
據(jù)了解,，截至今年1月份，已有12個(gè)省設(shè)立了專項(xiàng)資金給予獎(jiǎng)補(bǔ)或貸款貼息,，12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元用于各類更新改造,，28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總資金規(guī)模達(dá)4550億元,。
與此同時(shí),，房企亦開始積極切入城市更新賽道。今年1月份,，全國首個(gè)城中村改造項(xiàng)目地塊——北京豐臺(tái)西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓,。在業(yè)界看來，經(jīng)過拆遷騰退改造再布局,，地塊附近板塊界面有望煥然一新,，配套成熟度再上臺(tái)階。
但相較于重資產(chǎn)模式押注城市更新賽道，輕資產(chǎn)模式更受到房企青睞,。劉水認(rèn)為,，城中村改造為房企的代建業(yè)務(wù)提供更多結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，房企可利用自身良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力,、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費(fèi)者對(duì)改善性產(chǎn)品的需求,，同時(shí)關(guān)注由城中村改造帶來的保障性住房建設(shè)，積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展,。
多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，未來城市更新政策將側(cè)重三方面：一是完善土地、財(cái)稅配套政策,；二是構(gòu)建可持續(xù)資金機(jī)制,；三是鼓勵(lì)市場化主體參與。通過“留改拆”并舉,，城市更新不僅改善居住條件,，還將推動(dòng)城市功能升級(jí)與消費(fèi)場景創(chuàng)新。
總體而言,，2025年房地產(chǎn)政策框架已清晰呈現(xiàn)“防風(fēng)險(xiǎn),、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)需求”三重邏輯,。短期看,，保交樓、化債,、穩(wěn)融資是守住風(fēng)險(xiǎn)底線的關(guān)鍵,；中長期通過“收儲(chǔ)+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，滿足多樣化居住需求,，加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),。
為完成“穩(wěn)樓市”目標(biāo)，從中央到地方,，再到產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)相關(guān)主體,，各方都已積極行動(dòng)起來，協(xié)同發(fā)力,。展望未來,，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)可期，預(yù)計(jì)將為經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖向好提供有力支撐,。
（本文來源：央廣網(wǎng)）
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