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套內(nèi)建筑面積（專(zhuān)有建筑面積）由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。根據(jù)湖南衡陽(yáng)市的通知,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q(chēng),、用途,、位置,、面積,，參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱(chēng),、用途、位置,、面積,、分?jǐn)傁禂?shù)。

我國(guó)2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定,，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià),，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià),。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),，買(mǎi)受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任,。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理,，國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定,，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，一般情況下,，需要根據(jù)以下內(nèi)容來(lái)測(cè)算公攤面積：一是設(shè)計(jì)單位的圖紙,，二是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算。

但由于一些地方還沒(méi)有建立“多測(cè)合一”體系,，缺乏第三方監(jiān)督,，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

通常樓層越高,，公攤面積越大,，背后實(shí)則是公共空間設(shè)計(jì)“文章”。開(kāi)發(fā)商利用公攤計(jì)算的模糊性,，肆意擴(kuò)張所謂“公共區(qū)域”,。近年房?jī)r(jià)飆升，公攤系數(shù)也跟著“水漲船高”,，部分住宅公攤超30%,，山東某樓盤(pán)曾驚現(xiàn)超52%公攤系數(shù)，南京商住公寓更有套內(nèi)面積不敵公攤面積,，得房率僅42%的現(xiàn)象,，讓購(gòu)房者有苦難言,。

取消公攤面積,，本質(zhì)是限制地方政府和開(kāi)發(fā)商繼續(xù)將成本向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，是非常好的政策,。

首先，按照套內(nèi)面積計(jì)算時(shí),，由于產(chǎn)權(quán)面積大幅縮小,，可以降低30%左右的稅費(fèi)、交易費(fèi),、物業(yè)費(fèi),、供暖、維修基金等各項(xiàng)房產(chǎn)持有和交易成本,，實(shí)質(zhì)性大幅提升房產(chǎn)的價(jià)值,。

其次,，房產(chǎn)證面積縮小后會(huì)導(dǎo)致每平方米名義單價(jià)平均提升30%左右，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，為確保競(jìng)爭(zhēng)力,，就需要被迫降價(jià)，向消費(fèi)者讓利,。

過(guò)去窗臺(tái),、地下等設(shè)計(jì)是要部分或全部計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的，取消公攤后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積的限制也必然會(huì)放寬,，過(guò)去每一百平方米的產(chǎn)權(quán)實(shí)際只有70平方米,，未來(lái)每一百平方米的產(chǎn)權(quán)可以有140平方米，如果是低密度住宅區(qū),，這個(gè)數(shù)字甚至可以更多，以享受高品質(zhì)住宅的生活,。

而對(duì)于政府來(lái)說(shuō),，現(xiàn)階段取消公攤面積，是與新購(gòu)房者雙贏,。

目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質(zhì)押舉債,，由于近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走跌，質(zhì)押的土地也拍不出好價(jià)格,，甚至大量面臨跌破抵押值的風(fēng)險(xiǎn),。

取消了公攤面積后，雖然政府會(huì)損失未來(lái)一定的稅金和附加稅,，但是每平方米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加,，以及推動(dòng)的新房交易量，可以解決政府土地質(zhì)押這個(gè)最棘手的難題,。

2024年9月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,；不久前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提“穩(wěn)住樓市股市”,。從中央到地方都打出組合拳，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),，支持居民剛性和改善性住房需求,。

取消公攤面積正從多年以來(lái)的呼吁走向現(xiàn)實(shí)，雖然目前有實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)還只是三四線城市,，但是,，取消公攤面積不失為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的政策，能有效化解過(guò)去20多年來(lái)房地產(chǎn)高速發(fā)展累積的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。

同時(shí),，取消公攤符合“好房子”建設(shè)的總體要求,。好房子建設(shè)有四大要素，即“安全,、舒適,、綠色、智慧”,。取消公攤即“舒適”標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn),。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所購(gòu)即所得,、戶型不縮水,、交易公開(kāi)透明，就是購(gòu)房稱(chēng)心如意的重要體現(xiàn),。

關(guān)于政策推進(jìn),，河北省張家口住建局工作人員表示，目前這只是一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn),，具體的政策還在進(jìn)一步細(xì)化和完善中,。從目前的情況來(lái)看，取消公攤的推進(jìn)需要一定的時(shí)間和過(guò)程,，涉及眾多方面的協(xié)調(diào)和調(diào)整,，包括法律法規(guī)的修訂、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一,、開(kāi)發(fā)商成本核算與銷(xiāo)售策略的轉(zhuǎn)變等,。

前不久，廣州南沙推出一個(gè)樓盤(pán)：82平方米至125平方米的空中花園住宅,，空中花園占比突破至40%,，陽(yáng)臺(tái)占比從20%上升至25%。這是廣州推出的首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品,。

國(guó)內(nèi)目前并沒(méi)有對(duì)“第四代住宅”的官方定義,，公認(rèn)的針對(duì)“第四代住宅”的規(guī)范,，就是2021年實(shí)施的T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,。基于這本標(biāo)準(zhǔn),，行業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)同第四代住宅,，也叫“城市森林花園住宅”。它的設(shè)計(jì)理念實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面,，一是戶內(nèi)空中庭院（戶屬庭院）,，也就是讓高層建筑也實(shí)現(xiàn)“家家有花園，戶戶有庭院”,。二是公共空中街巷（空中共享園林）,，包括單元之間聯(lián)系的道路和停車(chē)位,。汽車(chē)通過(guò)電梯入戶，停到每層甚至對(duì)應(yīng)每戶門(mén)口的公共平臺(tái)上,。這樣可以大大減少地下室面積,，節(jié)省工期。

特點(diǎn)是“去公攤”,，本質(zhì)是“商品房”,。

第四代住宅是集合“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅。再細(xì)分來(lái)看,，具體的點(diǎn)就是“贈(zèng)送空中園林”以及“提高半敞開(kāi)空間的占比”,。半敞開(kāi)空間是什么？?jī)蓚€(gè)字：陽(yáng)臺(tái),。

有人分析,，第四代產(chǎn)品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面，實(shí)則就是三個(gè)字：去公攤,。從2015年后建的房子,，其公攤都大多都在20%至30%之間，也就是100平方米的房子,，實(shí)際面積是七八十平方米的房子,。而現(xiàn)在，推出的第四代住宅產(chǎn)品有空中花園,，陽(yáng)臺(tái)占比提高了,。那陽(yáng)臺(tái)占比能提高到多少？根據(jù)廣州規(guī)劃和自然資源局在2024年土地推介會(huì)的公示,，陽(yáng)臺(tái)占比可以提高到20%～30%?，F(xiàn)在的新房的公攤率也是在20%～30%。其實(shí)就是提高得房率,，以此來(lái)平息買(mǎi)家對(duì)于公攤的糾結(jié),。

那么該如何看待第四代住宅呢？

現(xiàn)在大多數(shù)房子是在“7090”政策之下建起的,。什么是“7090”政策,？它指的是90平方米以下的戶型，必須占到整個(gè)樓盤(pán)的70%以上,?！?090”政策出臺(tái)于2006年，到現(xiàn)在19年的時(shí)間里,，包括了一線城市在內(nèi),，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建的,。

時(shí)至今日,，這個(gè)政策已經(jīng)正式退出了歷史舞臺(tái)。2023年上半年,，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》,，2024年上海“7090”政策落下帷幕,，廣州也一樣,。總的來(lái)說(shuō),，現(xiàn)在各城市都允許更多大戶型住宅進(jìn)入市場(chǎng),。

放寬90平方米限制有什么作用呢？一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上給開(kāi)發(fā)商更大的權(quán)限,。這點(diǎn)在當(dāng)下樓市行情來(lái)說(shuō)很重要,，現(xiàn)在大頭都是城投和國(guó)企在拿地，托住土拍市場(chǎng),，進(jìn)而穩(wěn)住土地財(cái)政,。但這肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)，于是放開(kāi)產(chǎn)品規(guī)定,，比如樓層更高一些,，陽(yáng)臺(tái)更大一些，這樣就能吸引更多開(kāi)發(fā)商,。大陽(yáng)臺(tái)并不是剛需,，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積是真。二是配合未來(lái)主線的樓市底層“保障房和商品房”的雙軌制,。保障房方向和商品房方向是構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的需要,。90平方米以下的住宅將主要面向保障性住房市場(chǎng)，而第四代住宅則主要面向商品房市場(chǎng),。

第四代住宅產(chǎn)品有著缺點(diǎn)與挑戰(zhàn),。

首先，奇偶層平臺(tái)的朝向和與主體空間的關(guān)系存在差異,。一些戶型為了錯(cuò)開(kāi)陽(yáng)臺(tái),，將戶屬綠化平臺(tái)設(shè)置在北側(cè)，導(dǎo)致這些平臺(tái)幾乎完全得不到日照,，從而失去了第四代住宅設(shè)計(jì)的意義,。根據(jù)《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,，戶屬空中花園應(yīng)與起居室連通,，并設(shè)置連通門(mén)，但市場(chǎng)上許多第四代住宅戶型難以滿足這一要求，導(dǎo)致空中花園不得不朝向臥室,、書(shū)房甚至衛(wèi)生間等次要空間,，影響了空間互動(dòng)關(guān)系。

其次,，大挑臺(tái)雖然實(shí)現(xiàn)了“戶戶有庭院”的理念,，但對(duì)日照和通風(fēng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。大挑臺(tái)加大了開(kāi)間和進(jìn)深,，導(dǎo)致消防間距計(jì)算復(fù)雜,，用地更為緊張。此外,，大挑臺(tái)可能成為遮擋物,，影響日照政策的執(zhí)行。

空中花園的交付,、養(yǎng)護(hù),、灌溉和防風(fēng)問(wèn)題也是第四代住宅面臨的挑戰(zhàn)。雖然有交付標(biāo)準(zhǔn),，但交付后的綠化管理是一個(gè)難題,。國(guó)外成功的案例中，綠化由物業(yè)統(tǒng)一管理,，而在中國(guó),，交付后的綠化養(yǎng)護(hù)、生長(zhǎng)遮擋和蚊蟲(chóng)問(wèn)題等都需要解決,。灌溉系統(tǒng)需要單獨(dú)設(shè)置,，其維護(hù)和計(jì)量需結(jié)合物業(yè)考量，定期配置營(yíng)養(yǎng)液和防蚊蟲(chóng)藥水,，冰凍風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)還需考慮灌溉管道的維護(hù)檢修,。若設(shè)置大型喬木，還需進(jìn)行風(fēng)洞計(jì)算,，防止安全問(wèn)題,。

結(jié)構(gòu)方面，戶屬空中平臺(tái)懸挑對(duì)結(jié)構(gòu)的影響不容忽視,。大跨度懸挑陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)結(jié)構(gòu)以及綠化所需的覆土層,，對(duì)結(jié)構(gòu)荷載有較大增加，可能導(dǎo)致結(jié)構(gòu)板變形和裂縫,，影響外墻和樓板防水,。業(yè)主入住后對(duì)綠化部分的改造也可能破壞原有防水層，導(dǎo)致滲水問(wèn)題,。

最后,，錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)容易導(dǎo)致層間和上下層的對(duì)視,，影響隱私。規(guī)范對(duì)此要求嚴(yán)格,，既要求戶屬空中花園不能看到本戶臥室,，也不能看到同層及上下層相鄰住戶室內(nèi)，上層外墻也不能開(kāi)設(shè)主要功能房間的外窗,。

（本文來(lái)源：建筑時(shí)報(bào)）