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落實中央精神 促進止跌回穩(wěn) | 房地產轉型升級路徑明晰 市場止跌回穩(wěn)可期
來源:央廣網 | 作者: | 發(fā)布時間: 2025-03-15 | 52 次瀏覽 | 分享到:
“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關房地產工作的首要目標。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示:“我們將會同有關部門,,堅持長短結合,、標本兼治,,堅決穩(wěn)住樓市,?!?

“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關房地產工作的首要目標,。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,,住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示:“我們將會同有關部門,堅持長短結合,、標本兼治,,堅決穩(wěn)住樓市?!?/span>


2025年政府工作報告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求,,明確“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”,進一步細化政策實施路徑,。


業(yè)內達成的共識是,,今年政府工作報告核心變化主要體現(xiàn)在三個方面,。其一,需求端政策精準發(fā)力,,且將促需求擺在首位,。政府工作報告明確提出,因城施策調減限制性措施,,加力實施城中村和危舊房改造,,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其二,,存量政策有所突破,。政府工作報告提出,盤活存量用地和商辦用房,,推進收購存量商品房,,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權,。其三,,行業(yè)轉型升級路徑明晰。政府工作報告將“好房子”標準具象化為安全,、舒適,、綠色、智慧四大維度,,這一標準體系的建立,,意味著行業(yè)會加快構建新發(fā)展模式,轉向高質量發(fā)展的新階段,。


“房地產作為居民消費的重點,,預計今年會有更多政策面的支持和推進力度的加大?!比珖舜蟠?、北京五八信息技術有限公司董事長姚勁波表示,各地可通過政策優(yōu)化,,如取消各類行政性限購,、增加各類購房補貼等手段強化釋放購房需求。各大城市可通過專項債做好“收儲”和城中村改造,,以更好平衡城市層面供需,達到更深層提振市場效果,。


防范化解償債風險不放松


過去幾年,,房地產市場深度調整,房企債務風險成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn),。從今年政府工作報告的政策框架來看,,房地產相關表述整體仍放在“有效防范化解重點領域風險,,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”的范疇之下。此外,,政府工作報告還提到,,發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用,繼續(xù)做好保交房工作,,有效防范房企債務違約風險,。


在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來,防范化解房地產風險需要在三個方面發(fā)力,,一是全力推進“保交樓”工作,;二是盡快完成違約房企境內外債務重組事宜,加快行業(yè)風險出清進程,;三是防范債務違約風險進一步蔓延,。


2024年,“保交樓”作為防風險的核心任務,,全年累計交付住房338萬套,,順利完成目標。


與此同時,,多家房企債務重組方案已于2025年年初密集落地,,行業(yè)化債也進入新階段??v觀過去出險房企對化債的探索經驗,,債務展期、債務重組,、破產重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇,。


在初期,大多數房企主要選擇展期作為應對債務壓力的手段,。雖能暫時贏得喘息,,但長期來看,仍然存在二次出險的風險,。相比之下,,債務重組憑借系統(tǒng)性化解債務負擔的優(yōu)勢,成為近期不少房企化債的核心方案,。今年開年,,就有房企境內債重組方案得到通過,為行業(yè)提供了可復制的范式,。


此外,,逆向混改通過引入國有資本實現(xiàn)資源嫁接,破產重整依賴強力戰(zhàn)投介入與削債實現(xiàn)再生,,均已有案例印證其可行性,。隨著化債順利而來的是,,部分上市房企股票正式復牌,出險房企得以喘息,,這為房企回到正常經營換得了時間和空間,。


為守住安全發(fā)展底線,財務盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進度,,持續(xù)優(yōu)化資產負債結構,。比如,2025年開年,,龍湖集團控股有限公司(以下簡稱“龍湖集團”)累計兌付公司債已近65億元,,到2026年年底前,龍湖集團已無境外到期的公開債券,。此外,,金地(集團)股份有限公司也于今年年初完成了17億元中期票據兌付。


樓市回暖融資環(huán)境進一步改善


房企償債壓力有所緩解的背后,,有兩大助力支撐,。一是樓市回暖,房企銷售現(xiàn)金得以回流,;二是融資環(huán)境逐步得到改善,,融資性現(xiàn)金流有所“入賬”。


在加大銷售力度回籠資金方面,,開年以來,,多個城市新房市場較為活躍,有效緩解部分房企流動性壓力,,為“穩(wěn)市場”注入更大確定性,。


湘財證券發(fā)布數據顯示,全國30個大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長30.9%,,分城市看,,30個大中城市的一線、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長65%,、16%和38%,。


某房企相關負責人表示,公司部分城市樓盤年后到訪量遠超春節(jié)前,,2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現(xiàn)明顯增長,。房地產市場正加速展現(xiàn)出回暖跡象,“金三銀四”有望再現(xiàn),。


樓市回暖對房企增厚現(xiàn)金池的加持不言而喻,,房地產融資環(huán)境的持續(xù)改善,對穩(wěn)定市場信心,,也頗為關鍵,。


國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示,以項目為中心來構建“白名單”,,有利于精準高效滿足合理融資需求,,切實保障廣大購房人合法權益。目前,,審批貸款超過6萬億元,,涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。


項目融資之外,,信用債市場也出現(xiàn)積極信號,。開年以來,多家房企已密集拋出發(fā)債計劃,,其中多則有高達90億元的公司債,,少則有10億元的中期票據。


在國內資本市場,,各部門正加大力度用好房地產各項融資工具“組合拳”,,滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求,。


除了債務融資,,公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化,也為持有優(yōu)質存量資產的房企創(chuàng)造更多機遇,。當前,,房企正積極探索公募REITs市場,消費類基礎設施和租賃住房成為布局重點,。


截至2024年年底,,共有華潤置地有限公司等多家房企的8只REITs產品完成上市,總規(guī)模224.22億元,。今年2月份,,北京金隅集團股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市,同時,,還有多個REITs擬進行擴募,。


“房企可提前籌劃現(xiàn)金流,積極利用項目‘白名單’機制,、經營性物業(yè)貸,,定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策,,多渠道拓展融資現(xiàn)金流入,。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,。


盤活存量和優(yōu)化增量并重


加大力度守住行業(yè)風險,,持續(xù)改善房地產融資環(huán)境,,無疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動力,但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡,,產銷適配,。


鑒于此,多措并舉激發(fā)交易活力之際,,調整供應結構,,要同步跟上。從當前施政主基調來看,,核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重,。


2024年9月份,中共中央政治局召開會議,,首次提出“對商品房建設要嚴控增量,、優(yōu)化存量、提高質量”,。今年政府工作報告明確具體舉措,,首次提出盤活存量用地和商辦用房,推進收購存量商品房,,在收購主體,、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。


“在收購主體,、價格和用途方面賦予城市政府更大自主權,,這是重大的突破和亮點?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。


清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認為,這意味著定價機制層面,,各地可綜合市場環(huán)境,、資產屬性、企業(yè)及政府資金等多方因素,,一項目一議靈活定價,,或將加速消化存量房產。


中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預計,,未來配套政策將繼續(xù)完善打通卡點,,在此過程中,基于較大的庫存規(guī)模以及談價空間,,收購存量商辦項目或更具備可操作性,,也是盤活商辦用房的有力方式。


對于收儲后存量房的用途,嚴躍進表示,,很多地方兩會都提及對收儲存量房的用途方面的調整,,比如,湖北大學收購商品房作為學生宿舍,,鄭州探索存量房轉型文旅項目,,海南試點康養(yǎng)用途等均為地方實踐提供新思路,。


與此同時,,導致存量房收儲推進的另一個難點,資金問題也有望得到紓解,。政府工作報告提出,,拓寬保障性住房再貸款使用范圍。這意味著,,支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,,用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富。


盤活存量還有另一資金,,時隔五年重新啟動的土地儲備專項債券近期備受市場關注,。開源證券地產建筑首席分析師齊東表示:“政府工作報告提出實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,土地和存量房收儲有望成為專項債重點支持的方向,?!?/span>


從地方實踐來看,多地已陸續(xù)展開相關工作,。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項債券用于回收閑置存量土地,,河南、安徽,、遼寧,、貴州等多個省份也在2025年地方政府工作報告中明確提出推進存量商品房收儲。


在積極盤活存量的同時,,也需優(yōu)化增量,,以保持市場供需平衡。政府工作報告提出,,優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式,,合理控制新增房地產用地供應。同時,,首次明確指出,,要適應人民群眾高品質居住需求,完善標準規(guī)范,,推動建設安全,、舒適、綠色、智慧的“好房子”,。


“對于庫存量較大的地區(qū)或片區(qū),,新增土地供給或將明顯縮量,從源頭上改善市場供求關系,?!标愇撵o表示,明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地制宜出臺細化政策,,完善“好房子”設計的相關標準規(guī)范,。


不少房企早已在探索如何建造“好房子”。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長林冬娜表示,,公司開發(fā)的MiC集成空間產品實現(xiàn)了主體結構與內部裝修的一體化,,近90%的工序在工廠內完成,有效降低了施工噪音,、建筑垃圾,,同時達到顯著的節(jié)能減排效果。公司一直致力于通過綜合運用裝配式建筑,、超低能耗技術和智能化管理等方式,,打造健康安全、舒適適用,、綠色低碳的品質住宅,。


綠城中國相關負責人表示,針對住房城鄉(xiāng)建設部調研客戶提出的核心痛點,,公司通過優(yōu)圍系統(tǒng),、適恒系統(tǒng)、智慧系統(tǒng),、產業(yè)內裝等技術支撐,,封裝出七大引領型產品系,這些產品系已相繼在杭州,、南京,、蘇州、義烏等地落地,。


“以往消費者選擇空間有限,,房企推出的新房市場接受度較高,如今購房者更加注重住房品質,,傾向于多方考察和對比,。”廣東某房企負責人感慨道,,未來房企不僅要注重產品質量,,更要精準把握客戶需求,,只有打造真正能打動購房者的優(yōu)質產品,才能夠在行業(yè)“活下去”,。


城中村改造規(guī)模擴容


在更多房企的眼中,,未來能夠更好地爭奪市場話語權的戰(zhàn)場,則是城市更新賽道,。政府工作報告提出,,持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加力實施城中村和危舊房改造,。這兩項舉措,,均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手。


3月9日,,倪虹表示,,一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍,因地制宜實施改造,,也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造,,現(xiàn)在范圍已經擴大到全國地級及以上城市,,要在去年新增100萬套基礎上,再繼續(xù)擴大改造規(guī)模,。


國海證券首席經濟學家夏磊表示,,以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計,貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化,。在合理調整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后,,還將拉動原址建設約5000億元的建安投資。


“我重點關注城中村改造政策,?!比珖f(xié)委員、深圳香江控股股份有限公司董事長翟美卿表示,,改造項目不僅能帶動新開工和投資增長,,還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求,為市場注入活力,,推動供需平衡,。


更為重要的是,房地產進入存量時代,,要常態(tài)化開展城市更新,,則需要打通更多堵點。


在郭翔宇看來,,城市更新開發(fā)周期長,,核心堵點在于資金平衡難、拆遷安置復雜及土地權屬等歷史遺留問題。因此,,更強調政府主導與市場參與結合,,既要有政府主體的積極參與,也要實現(xiàn)社會資本的良性循環(huán),。


在政府主導方面,,圍繞城市更新投融資機制,各地亦積極創(chuàng)新市場化投融資模式,,努力打通相關融資堵點,。


據了解,截至今年1月份,,已有12個省設立了專項資金給予獎補或貸款貼息,,12個省發(fā)行專項債近1000億元用于各類更新改造,28個城市設立城市更新基金,,總資金規(guī)模達4550億元,。


與此同時,房企亦開始積極切入城市更新賽道,。今年1月份,,全國首個城中村改造項目地塊——北京豐臺西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓。在業(yè)界看來,,經過拆遷騰退改造再布局,,地塊附近板塊界面有望煥然一新,配套成熟度再上臺階,。


但相較于重資產模式押注城市更新賽道,,輕資產模式更受到房企青睞。劉水認為,,城中村改造為房企的代建業(yè)務提供更多結構性機遇,,房企可利用自身良好的產品設計能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費者對改善性產品的需求,,同時關注由城中村改造帶來的保障性住房建設,,積極進行項目拓展。


多位業(yè)內人士預計,,未來城市更新政策將側重三方面:一是完善土地,、財稅配套政策;二是構建可持續(xù)資金機制,;三是鼓勵市場化主體參與,。通過“留改拆”并舉,城市更新不僅改善居住條件,,還將推動城市功能升級與消費場景創(chuàng)新,。


總體而言,,2025年房地產政策框架已清晰呈現(xiàn)“防風險、調結構,、穩(wěn)需求”三重邏輯,。短期看,保交樓,、化債,、穩(wěn)融資是守住風險底線的關鍵;中長期通過“收儲+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結構,,滿足多樣化居住需求,,加快房地產行業(yè)轉型升級。


為完成“穩(wěn)樓市”目標,,從中央到地方,,再到產業(yè)鏈各個相關主體,各方都已積極行動起來,,協(xié)同發(fā)力,。展望未來,房地產行業(yè)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)可期,,預計將為經濟持續(xù)回暖向好提供有力支撐,。



(本文來源:央廣網)




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