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套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。根據(jù)湖南衡陽市的通知,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)當(dāng)公示被分攤的共用部位的名稱,、用途、位置,、面積,，參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途,、位置,、面積、分攤系數(shù),。

我國2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價,，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價,。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),，買受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任,。

目前,，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理,，國家沒有明確規(guī)定,，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示,，一般情況下,，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：一是設(shè)計單位的圖紙,，二是主管部門對公攤的核算。

但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系,，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象,。

通常樓層越高,，公攤面積越大，背后實則是公共空間設(shè)計“文章”,。開發(fā)商利用公攤計算的模糊性,，肆意擴張所謂“公共區(qū)域”。近年房價飆升,，公攤系數(shù)也跟著“水漲船高”,，部分住宅公攤超30%,，山東某樓盤曾驚現(xiàn)超52%公攤系數(shù),，南京商住公寓更有套內(nèi)面積不敵公攤面積，得房率僅42%的現(xiàn)象,，讓購房者有苦難言,。

取消公攤面積,，本質(zhì)是限制地方政府和開發(fā)商繼續(xù)將成本向購房者轉(zhuǎn)移，對于新購房者來說,，是非常好的政策,。

首先，按照套內(nèi)面積計算時,，由于產(chǎn)權(quán)面積大幅縮小,，可以降低30%左右的稅費、交易費,、物業(yè)費,、供暖、維修基金等各項房產(chǎn)持有和交易成本,，實質(zhì)性大幅提升房產(chǎn)的價值,。

其次，房產(chǎn)證面積縮小后會導(dǎo)致每平方米名義單價平均提升30%左右,，對于開發(fā)商來說,，為確保競爭力，就需要被迫降價,，向消費者讓利,。

過去窗臺、地下等設(shè)計是要部分或全部計入產(chǎn)權(quán)面積的,，取消公攤后,，對于開發(fā)商贈送面積的限制也必然會放寬，過去每一百平方米的產(chǎn)權(quán)實際只有70平方米,，未來每一百平方米的產(chǎn)權(quán)可以有140平方米,，如果是低密度住宅區(qū)，這個數(shù)字甚至可以更多,，以享受高品質(zhì)住宅的生活。

而對于政府來說,，現(xiàn)階段取消公攤面積,，是與新購房者雙贏,。

目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質(zhì)押舉債，由于近年來房產(chǎn)價格持續(xù)走跌,，質(zhì)押的土地也拍不出好價格,，甚至大量面臨跌破抵押值的風(fēng)險。

取消了公攤面積后,，雖然政府會損失未來一定的稅金和附加稅,，但是每平方米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加，以及推動的新房交易量,，可以解決政府土地質(zhì)押這個最棘手的難題,。

2024年9月召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,；不久前的中央經(jīng)濟工作會議再提“穩(wěn)住樓市股市”。從中央到地方都打出組合拳,，力促房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，支持居民剛性和改善性住房需求。

取消公攤面積正從多年以來的呼吁走向現(xiàn)實,，雖然目前有實質(zhì)性的推動還只是三四線城市,，但是，取消公攤面積不失為推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇回暖的一項現(xiàn)實可行的政策,，能有效化解過去20多年來房地產(chǎn)高速發(fā)展累積的系統(tǒng)性風(fēng)險,。

同時，取消公攤符合“好房子”建設(shè)的總體要求,。好房子建設(shè)有四大要素,，即“安全、舒適,、綠色,、智慧”。取消公攤即“舒適”標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn),。對于購房者來說,，所購即所得、戶型不縮水,、交易公開透明,，就是購房稱心如意的重要體現(xiàn)。

關(guān)于政策推進,，河北省張家口住建局工作人員表示,，目前這只是一個指導(dǎo)性意見，具體的政策還在進一步細化和完善中。從目前的情況來看,，取消公攤的推進需要一定的時間和過程,，涉及眾多方面的協(xié)調(diào)和調(diào)整，包括法律法規(guī)的修訂,、測繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一,、開發(fā)商成本核算與銷售策略的轉(zhuǎn)變等。

前不久,，廣州南沙推出一個樓盤：82平方米至125平方米的空中花園住宅,，空中花園占比突破至40%，陽臺占比從20%上升至25%,。這是廣州推出的首個第四代住宅產(chǎn)品,。

國內(nèi)目前并沒有對“第四代住宅”的官方定義，公認的針對“第四代住宅”的規(guī)范,，就是2021年實施的T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》,。基于這本標(biāo)準(zhǔn),，行業(yè)內(nèi)也普遍認同第四代住宅,，也叫“城市森林花園住宅”。它的設(shè)計理念實質(zhì)包括兩個方面,，一是戶內(nèi)空中庭院（戶屬庭院）,，也就是讓高層建筑也實現(xiàn)“家家有花園，戶戶有庭院”,。二是公共空中街巷（空中共享園林）,，包括單元之間聯(lián)系的道路和停車位。汽車通過電梯入戶,，停到每層甚至對應(yīng)每戶門口的公共平臺上,。這樣可以大大減少地下室面積，節(jié)省工期,。

特點是“去公攤”,，本質(zhì)是“商品房”。

第四代住宅是集合“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅,。再細分來看,，具體的點就是“贈送空中園林”以及“提高半敞開空間的占比”。半敞開空間是什么,？兩個字：陽臺,。

有人分析，第四代產(chǎn)品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面,，實則就是三個字：去公攤,。從2015年后建的房子,，其公攤都大多都在20%至30%之間，也就是100平方米的房子,，實際面積是七八十平方米的房子,。而現(xiàn)在，推出的第四代住宅產(chǎn)品有空中花園,，陽臺占比提高了。那陽臺占比能提高到多少,？根據(jù)廣州規(guī)劃和自然資源局在2024年土地推介會的公示,，陽臺占比可以提高到20%～30%。現(xiàn)在的新房的公攤率也是在20%～30%,。其實就是提高得房率,，以此來平息買家對于公攤的糾結(jié)。

那么該如何看待第四代住宅呢,？

現(xiàn)在大多數(shù)房子是在“7090”政策之下建起的,。什么是“7090”政策？它指的是90平方米以下的戶型,，必須占到整個樓盤的70%以上,。“7090”政策出臺于2006年,，到現(xiàn)在19年的時間里,，包括了一線城市在內(nèi)，所有城市的新建房子,、大部分的商品房,，都是按照這個標(biāo)準(zhǔn)建的。

時至今日,，這個政策已經(jīng)正式退出了歷史舞臺,。2023年上半年，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》,，2024年上?！?090”政策落下帷幕，廣州也一樣,?？偟膩碚f，現(xiàn)在各城市都允許更多大戶型住宅進入市場,。

放寬90平方米限制有什么作用呢,？一是在產(chǎn)品設(shè)計上給開發(fā)商更大的權(quán)限。這點在當(dāng)下樓市行情來說很重要,，現(xiàn)在大頭都是城投和國企在拿地,，托住土拍市場,，進而穩(wěn)住土地財政。但這肯定不是長久之計,，于是放開產(chǎn)品規(guī)定,，比如樓層更高一些，陽臺更大一些,，這樣就能吸引更多開發(fā)商,。大陽臺并不是剛需，鼓勵開發(fā)商贈送面積是真,。二是配合未來主線的樓市底層“保障房和商品房”的雙軌制,。保障房方向和商品房方向是構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的需要。90平方米以下的住宅將主要面向保障性住房市場,，而第四代住宅則主要面向商品房市場,。

第四代住宅產(chǎn)品有著缺點與挑戰(zhàn)。

首先,，奇偶層平臺的朝向和與主體空間的關(guān)系存在差異,。一些戶型為了錯開陽臺，將戶屬綠化平臺設(shè)置在北側(cè),，導(dǎo)致這些平臺幾乎完全得不到日照,，從而失去了第四代住宅設(shè)計的意義。根據(jù)《城市森林花園住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》,，戶屬空中花園應(yīng)與起居室連通,，并設(shè)置連通門，但市場上許多第四代住宅戶型難以滿足這一要求,，導(dǎo)致空中花園不得不朝向臥室,、書房甚至衛(wèi)生間等次要空間，影響了空間互動關(guān)系,。

其次,，大挑臺雖然實現(xiàn)了“戶戶有庭院”的理念，但對日照和通風(fēng)產(chǎn)生了負面影響,。大挑臺加大了開間和進深,，導(dǎo)致消防間距計算復(fù)雜，用地更為緊張,。此外,，大挑臺可能成為遮擋物，影響日照政策的執(zhí)行,。

空中花園的交付,、養(yǎng)護、灌溉和防風(fēng)問題也是第四代住宅面臨的挑戰(zhàn),。雖然有交付標(biāo)準(zhǔn),，但交付后的綠化管理是一個難題,。國外成功的案例中，綠化由物業(yè)統(tǒng)一管理,，而在中國,，交付后的綠化養(yǎng)護、生長遮擋和蚊蟲問題等都需要解決,。灌溉系統(tǒng)需要單獨設(shè)置,，其維護和計量需結(jié)合物業(yè)考量，定期配置營養(yǎng)液和防蚊蟲藥水,，冰凍風(fēng)險地區(qū)還需考慮灌溉管道的維護檢修,。若設(shè)置大型喬木，還需進行風(fēng)洞計算,，防止安全問題。

結(jié)構(gòu)方面,，戶屬空中平臺懸挑對結(jié)構(gòu)的影響不容忽視,。大跨度懸挑陽臺或露臺結(jié)構(gòu)以及綠化所需的覆土層，對結(jié)構(gòu)荷載有較大增加,，可能導(dǎo)致結(jié)構(gòu)板變形和裂縫,，影響外墻和樓板防水。業(yè)主入住后對綠化部分的改造也可能破壞原有防水層,，導(dǎo)致滲水問題,。

最后，錯落陽臺容易導(dǎo)致層間和上下層的對視,，影響隱私,。規(guī)范對此要求嚴格，既要求戶屬空中花園不能看到本戶臥室,，也不能看到同層及上下層相鄰住戶室內(nèi),，上層外墻也不能開設(shè)主要功能房間的外窗。

（本文來源：建筑時報）