“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關房地產工作的首要目標。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示：“我們將會同有關部門,，堅持長短結合,、標本兼治,，堅決穩(wěn)住樓市?！?/span>
2025年政府工作報告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求,，明確“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，進一步細化政策實施路徑,。
業(yè)內達成的共識是,，今年政府工作報告核心變化主要體現在三個方面。其一,，需求端政策精準發(fā)力,，且將促需求擺在首位。政府工作報告明確提出,，因城施策調減限制性措施,，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力,。其二,，存量政策有所突破。政府工作報告提出,，盤活存量用地和商辦用房,，推進收購存量商品房，在收購主體,、價格和用途方面給予城市政府更大自主權,。其三，行業(yè)轉型升級路徑明晰,。政府工作報告將“好房子”標準具象化為安全,、舒適、綠色,、智慧四大維度,，這一標準體系的建立，意味著行業(yè)會加快構建新發(fā)展模式，轉向高質量發(fā)展的新階段,。
“房地產作為居民消費的重點,，預計今年會有更多政策面的支持和推進力度的加大?！比珖舜蟠?、北京五八信息技術有限公司董事長姚勁波表示，各地可通過政策優(yōu)化,，如取消各類行政性限購,、增加各類購房補貼等手段強化釋放購房需求。各大城市可通過專項債做好“收儲”和城中村改造,，以更好平衡城市層面供需,，達到更深層提振市場效果。
防范化解償債風險不放松
過去幾年,，房地產市場深度調整,，房企債務風險成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn)。從今年政府工作報告的政策框架來看,，房地產相關表述整體仍放在“有效防范化解重點領域風險,，牢牢守住不發(fā)生系統性風險底線”的范疇之下。此外,，政府工作報告還提到,，發(fā)揮房地產融資協調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作,，有效防范房企債務違約風險,。
在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，防范化解房地產風險需要在三個方面發(fā)力,，一是全力推進“保交樓”工作,；二是盡快完成違約房企境內外債務重組事宜，加快行業(yè)風險出清進程,；三是防范債務違約風險進一步蔓延,。
2024年，“保交樓”作為防風險的核心任務,，全年累計交付住房338萬套,，順利完成目標。
與此同時,，多家房企債務重組方案已于2025年年初密集落地,，行業(yè)化債也進入新階段?？v觀過去出險房企對化債的探索經驗,，債務展期,、債務重組、破產重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇,。
在初期,，大多數房企主要選擇展期作為應對債務壓力的手段。雖能暫時贏得喘息,，但長期來看,，仍然存在二次出險的風險。相比之下,，債務重組憑借系統性化解債務負擔的優(yōu)勢,，成為近期不少房企化債的核心方案。今年開年,，就有房企境內債重組方案得到通過,，為行業(yè)提供了可復制的范式。
此外,，逆向混改通過引入國有資本實現資源嫁接,，破產重整依賴強力戰(zhàn)投介入與削債實現再生,，均已有案例印證其可行性,。隨著化債順利而來的是，部分上市房企股票正式復牌,，出險房企得以喘息,，這為房企回到正常經營換得了時間和空間。
為守住安全發(fā)展底線,，財務盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進度,，持續(xù)優(yōu)化資產負債結構。比如,，2025年開年,，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）累計兌付公司債已近65億元，到2026年年底前,，龍湖集團已無境外到期的公開債券,。此外，金地（集團）股份有限公司也于今年年初完成了17億元中期票據兌付,。
樓市回暖融資環(huán)境進一步改善
房企償債壓力有所緩解的背后,，有兩大助力支撐。一是樓市回暖,，房企銷售現金得以回流,；二是融資環(huán)境逐步得到改善，融資性現金流有所“入賬”,。
在加大銷售力度回籠資金方面,，開年以來，多個城市新房市場較為活躍，有效緩解部分房企流動性壓力,，為“穩(wěn)市場”注入更大確定性,。
湘財證券發(fā)布數據顯示，全國30個大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長30.9%,，分城市看,，30個大中城市的一線、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長65%,、16%和38%,。
某房企相關負責人表示，公司部分城市樓盤年后到訪量遠超春節(jié)前,，2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現明顯增長,。房地產市場正加速展現出回暖跡象，“金三銀四”有望再現,。
樓市回暖對房企增厚現金池的加持不言而喻,，房地產融資環(huán)境的持續(xù)改善，對穩(wěn)定市場信心,，也頗為關鍵,。
國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示，以項目為中心來構建“白名單”,，有利于精準高效滿足合理融資需求,，切實保障廣大購房人合法權益。目前,，審批貸款超過6萬億元,，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。
項目融資之外,，信用債市場也出現積極信號,。開年以來，多家房企已密集拋出發(fā)債計劃,，其中多則有高達90億元的公司債,，少則有10億元的中期票據。
在國內資本市場,，各部門正加大力度用好房地產各項融資工具“組合拳”,，滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求,。
除了債務融資,，公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，也為持有優(yōu)質存量資產的房企創(chuàng)造更多機遇,。當前,，房企正積極探索公募REITs市場,，消費類基礎設施和租賃住房成為布局重點。
截至2024年年底,，共有華潤置地有限公司等多家房企的8只REITs產品完成上市,，總規(guī)模224.22億元。今年2月份,，北京金隅集團股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市,，同時，還有多個REITs擬進行擴募,。
“房企可提前籌劃現金流,，積極利用項目‘白名單’機制、經營性物業(yè)貸,，定增,、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入,?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。
盤活存量和優(yōu)化增量并重
加大力度守住行業(yè)風險,，持續(xù)改善房地產融資環(huán)境,，無疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動力，但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡,，產銷適配,。
鑒于此，多措并舉激發(fā)交易活力之際,，調整供應結構，要同步跟上,。從當前施政主基調來看,，核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重。
2024年9月份,，中共中央政治局召開會議,，首次提出“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量,、提高質量”,。今年政府工作報告明確具體舉措，首次提出盤活存量用地和商辦用房,，推進收購存量商品房,，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權,。
“在收購主體,、價格和用途方面賦予城市政府更大自主權,，這是重大的突破和亮點?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認為，這意味著定價機制層面,，各地可綜合市場環(huán)境,、資產屬性、企業(yè)及政府資金等多方因素,，一項目一議靈活定價,，或將加速消化存量房產。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預計,，未來配套政策將繼續(xù)完善打通卡點,，在此過程中，基于較大的庫存規(guī)模以及談價空間,，收購存量商辦項目或更具備可操作性,，也是盤活商辦用房的有力方式。
對于收儲后存量房的用途,，嚴躍進表示,，很多地方兩會都提及對收儲存量房的用途方面的調整，比如,，湖北大學收購商品房作為學生宿舍,，鄭州探索存量房轉型文旅項目，海南試點康養(yǎng)用途等均為地方實踐提供新思路,。
與此同時,，導致存量房收儲推進的另一個難點，資金問題也有望得到紓解,。政府工作報告提出,，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。這意味著,，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,，用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富。
盤活存量還有另一資金,，時隔五年重新啟動的土地儲備專項債券近期備受市場關注,。開源證券地產建筑首席分析師齊東表示：“政府工作報告提出實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，土地和存量房收儲有望成為專項債重點支持的方向,?！?/span>
從地方實踐來看，多地已陸續(xù)展開相關工作,。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項債券用于回收閑置存量土地,，河南,、安徽、遼寧,、貴州等多個省份也在2025年地方政府工作報告中明確提出推進存量商品房收儲,。
在積極盤活存量的同時，也需優(yōu)化增量,，以保持市場供需平衡,。政府工作報告提出，優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式,，合理控制新增房地產用地供應,。同時，首次明確指出,，要適應人民群眾高品質居住需求,，完善標準規(guī)范，推動建設安全,、舒適,、綠色、智慧的“好房子”,。
“對于庫存量較大的地區(qū)或片區(qū),，新增土地供給或將明顯縮量，從源頭上改善市場供求關系,?！标愇撵o表示，明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地制宜出臺細化政策,，完善“好房子”設計的相關標準規(guī)范,。
不少房企早已在探索如何建造“好房子”。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長林冬娜表示,，公司開發(fā)的MiC集成空間產品實現了主體結構與內部裝修的一體化,，近90%的工序在工廠內完成，有效降低了施工噪音,、建筑垃圾，同時達到顯著的節(jié)能減排效果,。公司一直致力于通過綜合運用裝配式建筑,、超低能耗技術和智能化管理等方式，打造健康安全,、舒適適用,、綠色低碳的品質住宅。
綠城中國相關負責人表示,，針對住房城鄉(xiāng)建設部調研客戶提出的核心痛點,，公司通過優(yōu)圍系統,、適恒系統、智慧系統,、產業(yè)內裝等技術支撐,，封裝出七大引領型產品系，這些產品系已相繼在杭州,、南京,、蘇州、義烏等地落地,。
“以往消費者選擇空間有限,，房企推出的新房市場接受度較高，如今購房者更加注重住房品質,，傾向于多方考察和對比,。”廣東某房企負責人感慨道,，未來房企不僅要注重產品質量,，更要精準把握客戶需求，只有打造真正能打動購房者的優(yōu)質產品,，才能夠在行業(yè)“活下去”,。
城中村改造規(guī)模擴容
在更多房企的眼中，未來能夠更好地爭奪市場話語權的戰(zhàn)場,，則是城市更新賽道,。政府工作報告提出，持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,、加力實施城中村和危舊房改造,。這兩項舉措，均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手,。
3月9日,，倪虹表示，一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍,，因地制宜實施改造,，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造,，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市,，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續(xù)擴大改造規(guī)模,。
國海證券首席經濟學家夏磊表示,，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化,。在合理調整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后,，還將拉動原址建設約5000億元的建安投資,。
“我重點關注城中村改造政策?！比珖f委員,、深圳香江控股股份有限公司董事長翟美卿表示，改造項目不僅能帶動新開工和投資增長,，還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求,，為市場注入活力，推動供需平衡,。
更為重要的是,，房地產進入存量時代，要常態(tài)化開展城市更新,，則需要打通更多堵點,。
在郭翔宇看來，城市更新開發(fā)周期長,，核心堵點在于資金平衡難,、拆遷安置復雜及土地權屬等歷史遺留問題。因此,，更強調政府主導與市場參與結合,，既要有政府主體的積極參與，也要實現社會資本的良性循環(huán),。
在政府主導方面,，圍繞城市更新投融資機制，各地亦積極創(chuàng)新市場化投融資模式,，努力打通相關融資堵點,。
據了解，截至今年1月份,，已有12個省設立了專項資金給予獎補或貸款貼息,，12個省發(fā)行專項債近1000億元用于各類更新改造，28個城市設立城市更新基金,，總資金規(guī)模達4550億元,。
與此同時，房企亦開始積極切入城市更新賽道,。今年1月份,，全國首個城中村改造項目地塊——北京豐臺西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓。在業(yè)界看來,，經過拆遷騰退改造再布局，地塊附近板塊界面有望煥然一新,，配套成熟度再上臺階,。
但相較于重資產模式押注城市更新賽道,，輕資產模式更受到房企青睞。劉水認為,，城中村改造為房企的代建業(yè)務提供更多結構性機遇,，房企可利用自身良好的產品設計能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費者對改善性產品的需求,，同時關注由城中村改造帶來的保障性住房建設,，積極進行項目拓展。
多位業(yè)內人士預計,，未來城市更新政策將側重三方面：一是完善土地,、財稅配套政策；二是構建可持續(xù)資金機制,；三是鼓勵市場化主體參與,。通過“留改拆”并舉，城市更新不僅改善居住條件,，還將推動城市功能升級與消費場景創(chuàng)新,。
總體而言，2025年房地產政策框架已清晰呈現“防風險,、調結構,、穩(wěn)需求”三重邏輯。短期看,，保交樓,、化債、穩(wěn)融資是守住風險底線的關鍵,；中長期通過“收儲+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結構,，滿足多樣化居住需求，加快房地產行業(yè)轉型升級,。
為完成“穩(wěn)樓市”目標,，從中央到地方，再到產業(yè)鏈各個相關主體,，各方都已積極行動起來,，協同發(fā)力。展望未來,，房地產行業(yè)實現止跌回穩(wěn)可期,，預計將為經濟持續(xù)回暖向好提供有力支撐。
（本文來源：央廣網）
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