“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關(guān)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo),。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示:“我們將會同有關(guān)部門,堅(jiān)持長短結(jié)合,、標(biāo)本兼治,,堅(jiān)決穩(wěn)住樓市?!?/span>
2025年政府工作報(bào)告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求,,明確“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,進(jìn)一步細(xì)化政策實(shí)施路徑,。
業(yè)內(nèi)達(dá)成的共識是,今年政府工作報(bào)告核心變化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,。其一,,需求端政策精準(zhǔn)發(fā)力,且將促需求擺在首位,。政府工作報(bào)告明確提出,,因城施策調(diào)減限制性措施,加力實(shí)施城中村和危舊房改造,,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力,。其二,存量政策有所突破,。政府工作報(bào)告提出,,盤活存量用地和商辦用房,推進(jìn)收購存量商品房,,在收購主體,、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。其三,,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級路徑明晰,。政府工作報(bào)告將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)具象化為安全、舒適,、綠色,、智慧四大維度,這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立,,意味著行業(yè)會加快構(gòu)建新發(fā)展模式,,轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
“房地產(chǎn)作為居民消費(fèi)的重點(diǎn),,預(yù)計(jì)今年會有更多政策面的支持和推進(jìn)力度的加大,。”全國人大代表,、北京五八信息技術(shù)有限公司董事長姚勁波表示,,各地可通過政策優(yōu)化,,如取消各類行政性限購、增加各類購房補(bǔ)貼等手段強(qiáng)化釋放購房需求,。各大城市可通過專項(xiàng)債做好“收儲”和城中村改造,,以更好平衡城市層面供需,達(dá)到更深層提振市場效果,。
防范化解償債風(fēng)險(xiǎn)不放松
過去幾年,,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn),。從今年政府工作報(bào)告的政策框架來看,,房地產(chǎn)相關(guān)表述整體仍放在“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的范疇之下,。此外,,政府工作報(bào)告還提到,發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用,,繼續(xù)做好保交房工作,,有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來,,防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)需要在三個(gè)方面發(fā)力,,一是全力推進(jìn)“保交樓”工作;二是盡快完成違約房企境內(nèi)外債務(wù)重組事宜,,加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程,;三是防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。
2024年,,“保交樓”作為防風(fēng)險(xiǎn)的核心任務(wù),,全年累計(jì)交付住房338萬套,順利完成目標(biāo),。
與此同時(shí),,多家房企債務(wù)重組方案已于2025年年初密集落地,行業(yè)化債也進(jìn)入新階段,??v觀過去出險(xiǎn)房企對化債的探索經(jīng)驗(yàn),債務(wù)展期,、債務(wù)重組,、破產(chǎn)重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇。
在初期,,大多數(shù)房企主要選擇展期作為應(yīng)對債務(wù)壓力的手段,。雖能暫時(shí)贏得喘息,但長期來看,仍然存在二次出險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。相比之下,,債務(wù)重組憑借系統(tǒng)性化解債務(wù)負(fù)擔(dān)的優(yōu)勢,成為近期不少房企化債的核心方案,。今年開年,,就有房企境內(nèi)債重組方案得到通過,為行業(yè)提供了可復(fù)制的范式,。
此外,,逆向混改通過引入國有資本實(shí)現(xiàn)資源嫁接,破產(chǎn)重整依賴強(qiáng)力戰(zhàn)投介入與削債實(shí)現(xiàn)再生,,均已有案例印證其可行性,。隨著化債順利而來的是,部分上市房企股票正式復(fù)牌,,出險(xiǎn)房企得以喘息,,這為房企回到正常經(jīng)營換得了時(shí)間和空間。
為守住安全發(fā)展底線,,財(cái)務(wù)盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進(jìn)度,,持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),。比如,,2025年開年,龍湖集團(tuán)控股有限公司(以下簡稱“龍湖集團(tuán)”)累計(jì)兌付公司債已近65億元,,到2026年年底前,,龍湖集團(tuán)已無境外到期的公開債券。此外,,金地(集團(tuán))股份有限公司也于今年年初完成了17億元中期票據(jù)兌付,。
樓市回暖融資環(huán)境進(jìn)一步改善
房企償債壓力有所緩解的背后,有兩大助力支撐,。一是樓市回暖,,房企銷售現(xiàn)金得以回流;二是融資環(huán)境逐步得到改善,,融資性現(xiàn)金流有所“入賬”,。
在加大銷售力度回籠資金方面,開年以來,,多個(gè)城市新房市場較為活躍,,有效緩解部分房企流動(dòng)性壓力,為“穩(wěn)市場”注入更大確定性,。
湘財(cái)證券發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,,全國30個(gè)大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長30.9%,分城市看,,30個(gè)大中城市的一線,、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長65%,、16%和38%。
某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,公司部分城市樓盤年后到訪量遠(yuǎn)超春節(jié)前,,2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現(xiàn)明顯增長。房地產(chǎn)市場正加速展現(xiàn)出回暖跡象,,“金三銀四”有望再現(xiàn),。
樓市回暖對房企增厚現(xiàn)金池的加持不言而喻,房地產(chǎn)融資環(huán)境的持續(xù)改善,,對穩(wěn)定市場信心,,也頗為關(guān)鍵。
國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示,,以項(xiàng)目為中心來構(gòu)建“白名單”,,有利于精準(zhǔn)高效滿足合理融資需求,切實(shí)保障廣大購房人合法權(quán)益,。目前,,審批貸款超過6萬億元,涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套,。
項(xiàng)目融資之外,,信用債市場也出現(xiàn)積極信號。開年以來,,多家房企已密集拋出發(fā)債計(jì)劃,,其中多則有高達(dá)90億元的公司債,少則有10億元的中期票據(jù),。
在國內(nèi)資本市場,,各部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具“組合拳”,滿足各類房企不同環(huán)節(jié),、不同階段的合理融資需求,。
除了債務(wù)融資,公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化,,也為持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企創(chuàng)造更多機(jī)遇,。當(dāng)前,房企正積極探索公募REITs市場,,消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房成為布局重點(diǎn),。
截至2024年年底,共有華潤置地有限公司等多家房企的8只REITs產(chǎn)品完成上市,,總規(guī)模224.22億元,。今年2月份,北京金隅集團(tuán)股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市,同時(shí),,還有多個(gè)REITs擬進(jìn)行擴(kuò)募,。
“房企可提前籌劃現(xiàn)金流,積極利用項(xiàng)目‘白名單’機(jī)制,、經(jīng)營性物業(yè)貸,,定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策,,多渠道拓展融資現(xiàn)金流入,。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,。
盤活存量和優(yōu)化增量并重
加大力度守住行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),,持續(xù)改善房地產(chǎn)融資環(huán)境,無疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動(dòng)力,,但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡,,產(chǎn)銷適配。
鑒于此,,多措并舉激發(fā)交易活力之際,,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),要同步跟上,。從當(dāng)前施政主基調(diào)來看,,核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重。
2024年9月份,,中共中央政治局召開會議,,首次提出“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量,、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量”。今年政府工作報(bào)告明確具體舉措,,首次提出盤活存量用地和商辦用房,,推進(jìn)收購存量商品房,在收購主體,、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán),。
“在收購主體、價(jià)格和用途方面賦予城市政府更大自主權(quán),,這是重大的突破和亮點(diǎn),。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。
清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認(rèn)為,,這意味著定價(jià)機(jī)制層面,各地可綜合市場環(huán)境、資產(chǎn)屬性,、企業(yè)及政府資金等多方因素,,一項(xiàng)目一議靈活定價(jià),或?qū)⒓铀傧媪糠慨a(chǎn),。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì),,未來配套政策將繼續(xù)完善打通卡點(diǎn),在此過程中,,基于較大的庫存規(guī)模以及談價(jià)空間,,收購存量商辦項(xiàng)目或更具備可操作性,也是盤活商辦用房的有力方式,。
對于收儲后存量房的用途,,嚴(yán)躍進(jìn)表示,很多地方兩會都提及對收儲存量房的用途方面的調(diào)整,,比如,,湖北大學(xué)收購商品房作為學(xué)生宿舍,鄭州探索存量房轉(zhuǎn)型文旅項(xiàng)目,,海南試點(diǎn)康養(yǎng)用途等均為地方實(shí)踐提供新思路,。
與此同時(shí),導(dǎo)致存量房收儲推進(jìn)的另一個(gè)難點(diǎn),,資金問題也有望得到紓解,。政府工作報(bào)告提出,拓寬保障性住房再貸款使用范圍,。這意味著,,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富,。
盤活存量還有另一資金,,時(shí)隔五年重新啟動(dòng)的土地儲備專項(xiàng)債券近期備受市場關(guān)注。開源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東表示:“政府工作報(bào)告提出實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,,土地和存量房收儲有望成為專項(xiàng)債重點(diǎn)支持的方向,。”
從地方實(shí)踐來看,,多地已陸續(xù)展開相關(guān)工作,。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項(xiàng)債券用于回收閑置存量土地,河南,、安徽,、遼寧、貴州等多個(gè)省份也在2025年地方政府工作報(bào)告中明確提出推進(jìn)存量商品房收儲,。
在積極盤活存量的同時(shí),,也需優(yōu)化增量,,以保持市場供需平衡。政府工作報(bào)告提出,,優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式,,合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。同時(shí),,首次明確指出,,要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求,完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,,推動(dòng)建設(shè)安全,、舒適、綠色,、智慧的“好房子”,。
“對于庫存量較大的地區(qū)或片區(qū),新增土地供給或?qū)⒚黠@縮量,,從源頭上改善市場供求關(guān)系,。”陳文靜表示,,明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地制宜出臺細(xì)化政策,,完善“好房子”設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。
不少房企早已在探索如何建造“好房子”,。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長林冬娜表示,,公司開發(fā)的MiC集成空間產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了主體結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝修的一體化,近90%的工序在工廠內(nèi)完成,,有效降低了施工噪音,、建筑垃圾,同時(shí)達(dá)到顯著的節(jié)能減排效果,。公司一直致力于通過綜合運(yùn)用裝配式建筑,、超低能耗技術(shù)和智能化管理等方式,打造健康安全,、舒適適用,、綠色低碳的品質(zhì)住宅,。
綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,,針對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研客戶提出的核心痛點(diǎn),公司通過優(yōu)圍系統(tǒng),、適恒系統(tǒng),、智慧系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝等技術(shù)支撐,,封裝出七大引領(lǐng)型產(chǎn)品系,,這些產(chǎn)品系已相繼在杭州,、南京、蘇州,、義烏等地落地,。
“以往消費(fèi)者選擇空間有限,房企推出的新房市場接受度較高,,如今購房者更加注重住房品質(zhì),,傾向于多方考察和對比?!睆V東某房企負(fù)責(zé)人感慨道,,未來房企不僅要注重產(chǎn)品質(zhì)量,更要精準(zhǔn)把握客戶需求,,只有打造真正能打動(dòng)購房者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,,才能夠在行業(yè)“活下去”。
城中村改造規(guī)模擴(kuò)容
在更多房企的眼中,,未來能夠更好地爭奪市場話語權(quán)的戰(zhàn)場,,則是城市更新賽道。政府工作報(bào)告提出,,持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,、加力實(shí)施城中村和危舊房改造。這兩項(xiàng)舉措,,均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手,。
3月9日,倪虹表示,,一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍,,因地制宜實(shí)施改造,也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅,。二是城中村改造,,現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市,要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上,,再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模,。
國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊表示,以新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計(jì),,貨幣化安置將拉動(dòng)2億平方米商品房去化,。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后,還將拉動(dòng)原址建設(shè)約5000億元的建安投資,。
“我重點(diǎn)關(guān)注城中村改造政策,。”全國政協(xié)委員,、深圳香江控股股份有限公司董事長翟美卿表示,,改造項(xiàng)目不僅能帶動(dòng)新開工和投資增長,,還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求,為市場注入活力,,推動(dòng)供需平衡,。
更為重要的是,房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,,要常態(tài)化開展城市更新,,則需要打通更多堵點(diǎn)。
在郭翔宇看來,,城市更新開發(fā)周期長,,核心堵點(diǎn)在于資金平衡難、拆遷安置復(fù)雜及土地權(quán)屬等歷史遺留問題,。因此,,更強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)與市場參與結(jié)合,既要有政府主體的積極參與,,也要實(shí)現(xiàn)社會資本的良性循環(huán),。
在政府主導(dǎo)方面,圍繞城市更新投融資機(jī)制,,各地亦積極創(chuàng)新市場化投融資模式,,努力打通相關(guān)融資堵點(diǎn)。
據(jù)了解,,截至今年1月份,,已有12個(gè)省設(shè)立了專項(xiàng)資金給予獎(jiǎng)補(bǔ)或貸款貼息,12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元用于各類更新改造,,28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金,,總資金規(guī)模達(dá)4550億元。
與此同時(shí),,房企亦開始積極切入城市更新賽道,。今年1月份,全國首個(gè)城中村改造項(xiàng)目地塊——北京豐臺西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓,。在業(yè)界看來,,經(jīng)過拆遷騰退改造再布局,地塊附近板塊界面有望煥然一新,,配套成熟度再上臺階,。
但相較于重資產(chǎn)模式押注城市更新賽道,輕資產(chǎn)模式更受到房企青睞,。劉水認(rèn)為,,城中村改造為房企的代建業(yè)務(wù)提供更多結(jié)構(gòu)性機(jī)遇,房企可利用自身良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力,、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費(fèi)者對改善性產(chǎn)品的需求,,同時(shí)關(guān)注由城中村改造帶來的保障性住房建設(shè),積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展,。
多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),,未來城市更新政策將側(cè)重三方面:一是完善土地、財(cái)稅配套政策,;二是構(gòu)建可持續(xù)資金機(jī)制,;三是鼓勵(lì)市場化主體參與。通過“留改拆”并舉,,城市更新不僅改善居住條件,,還將推動(dòng)城市功能升級與消費(fèi)場景創(chuàng)新。
總體而言,,2025年房地產(chǎn)政策框架已清晰呈現(xiàn)“防風(fēng)險(xiǎn),、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)需求”三重邏輯,。短期看,,保交樓、化債,、穩(wěn)融資是守住風(fēng)險(xiǎn)底線的關(guān)鍵,;中長期通過“收儲+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu),滿足多樣化居住需求,,加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。
為完成“穩(wěn)樓市”目標(biāo),從中央到地方,,再到產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)相關(guān)主體,,各方都已積極行動(dòng)起來,協(xié)同發(fā)力,。展望未來,,房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)可期,預(yù)計(jì)將為經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖向好提供有力支撐,。
(本文來源:央廣網(wǎng))
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落實(shí)中央精神 促進(jìn)止跌回穩(wěn) | 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級路徑明晰 市場止跌回穩(wěn)可期
“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關(guān)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示:“我們將會同有關(guān)部門,,堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治,,堅(jiān)決穩(wěn)住樓市,?!?a class="artdetialtips" href="http://qdhuiyuan.com/page203?article_id=436" >【詳細(xì)】
在今年全國兩會舉行的民生主題記者會上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹,,將加快建設(shè)“好房子”,,把住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。除了層高“長個(gè)”,,“好房子”還好在哪兒,?不妨以加減法來觀察。【詳細(xì)】
今年的政府工作報(bào)告提出,,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,,進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展空間格局。不少代表委員和專家表示,,下一個(gè)十年,,我國將構(gòu)筑更加開放、更具競爭力,、更具魅力和更為均衡布局的現(xiàn)代城市體系,,形成超特大城市創(chuàng)新發(fā)展、中小城市特色發(fā)展的局面,,為實(shí)現(xiàn)共......【詳細(xì)】
在“好房子”建設(shè)實(shí)踐中,,一些巧思讓人印象深刻:衛(wèi)生間上下層排水有噪聲,同層排水技術(shù)加靜音管有效緩解,;小戶型面積有限,,可移動(dòng)墻體靈活調(diào)整,客廳臥室自由切換……
新的一年,,建造“好房子”被多地政府列入年度工作重點(diǎn),。抓好這件民生實(shí)事,更好滿......【詳細(xì)】
今年政府工作報(bào)告提出,,“協(xié)同推進(jìn)降碳減污擴(kuò)綠增長,,加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型”,并將“單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低3%左右,生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善”列入今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo),。【詳細(xì)】
首次出現(xiàn)!今年《政府工作報(bào)告》里的新詞
學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)今年《政府工作報(bào)告》里的新詞【詳細(xì)】
3月5日上午,十四屆全國人大三次會議開幕會在北京人民大會堂舉行,。習(xí)近平總書記等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人出席大會,。李強(qiáng)總理代表國務(wù)院向大會作政府工作報(bào)告。【詳細(xì)】
關(guān)于邀請會員單位參加雄安國際綠色低碳技術(shù)應(yīng)用大賽的通知
為深入貫徹落實(shí)國家“雙碳”戰(zhàn)略,,推動(dòng)綠色低碳技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新,,推廣行業(yè)領(lǐng)域優(yōu)秀技術(shù)和產(chǎn)品,助力雄安新區(qū)建設(shè)成為綠色發(fā)展城市典范,,中國建筑節(jié)能協(xié)會作為雄安國際綠色低碳技術(shù)應(yīng)用大賽的支撐單位,,負(fù)責(zé)近零碳建筑技術(shù)賽道的組織工作,現(xiàn)誠摯邀請各會員單位......【詳細(xì)】
祝賀,!“十四五”102項(xiàng)重大工程98%以上項(xiàng)目完成規(guī)劃目標(biāo)
近日,,從國家發(fā)展改革委獲悉,,“十四五”102項(xiàng)重大工程98%以上的項(xiàng)目已完成規(guī)劃目標(biāo),有力支撐了經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展,。【詳細(xì)】
最新!國家統(tǒng)計(jì)局:2024年建筑業(yè)增加值89949億元
今日,,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示,,初步核算,,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值1349084億元,比上年增長5.0%,;2024年全年建筑業(yè)增加值89949億元,,比上年增長3.8%。【詳細(xì)】