日前,,“多地官宣將取消公攤”成為熱議話題之一,。河北張家口、湖南衡陽(yáng),、廣東肇慶,、湖南湘潭等多地在近期官宣,從今年起取消商品房的公攤面積,,實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),,而重慶早在2023年就已經(jīng)取消了公攤面積。
此外,,廣州,、杭州、長(zhǎng)沙和廈門(mén)等城市雖然未明確宣布取消公攤,,但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制,、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則等方式提高實(shí)際得房率,實(shí)際效果其實(shí)類(lèi)似于“取消公攤”,。
套內(nèi)建筑面積(專(zhuān)有建筑面積)由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。根據(jù)湖南衡陽(yáng)市的通知,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q,、用途、位置,、面積,,參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱,、用途、位置,、面積,、分?jǐn)傁禂?shù)。
我國(guó)2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定,,商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià),,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),,買(mǎi)受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,,承擔(dān)責(zé)任。
目前,,公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理,,國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定,僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限,。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示,,一般情況下,需要根據(jù)以下內(nèi)容來(lái)測(cè)算公攤面積:一是設(shè)計(jì)單位的圖紙,,二是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算,。
但由于一些地方還沒(méi)有建立“多測(cè)合一”體系,缺乏第三方監(jiān)督,,從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象,。
通常樓層越高,公攤面積越大,,背后實(shí)則是公共空間設(shè)計(jì)“文章”,。開(kāi)發(fā)商利用公攤計(jì)算的模糊性,肆意擴(kuò)張所謂“公共區(qū)域”,。近年房?jī)r(jià)飆升,,公攤系數(shù)也跟著“水漲船高”,部分住宅公攤超30%,,山東某樓盤(pán)曾驚現(xiàn)超52%公攤系數(shù),,南京商住公寓更有套內(nèi)面積不敵公攤面積,得房率僅42%的現(xiàn)象,,讓購(gòu)房者有苦難言,。
尊重知情權(quán),所見(jiàn)即所得
政策不是“朝三暮四”
取消公攤面積后,,房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎,?
張家口市住建局相關(guān)工作人員表示,,“取消公攤”的意思是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售,并非不計(jì)公攤成本,,只是計(jì)價(jià)方式的變化,,讓消費(fèi)者消費(fèi)得明明白白。
肇慶市住建局工作人員表示,,按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售,,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言購(gòu)房總價(jià)并沒(méi)有太大影響,只是宣傳口徑的變化,。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售后,,購(gòu)房者看得更直觀,得房率高的項(xiàng)目自然更受歡迎,。
不少人用“朝三暮四”來(lái)形容這一政策,。“朝三暮四”的典故出自《莊子·齊物論》,描述戰(zhàn)國(guó)時(shí)期宋國(guó)老人狙公因糧食緊張,,提出給獼猴早上三粒,、晚上四粒橡實(shí),獼猴不滿,。狙公改說(shuō)早上四粒,、晚上三粒,獼猴以為橡實(shí)增多而高興,,實(shí)際上總量未變,。網(wǎng)友認(rèn)為,取消公攤只是文字游戲,,未解決實(shí)質(zhì)問(wèn)題,。
中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō),,按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),,可以避免一直以來(lái)被詬病的公攤過(guò)大、測(cè)量過(guò)程不清晰等問(wèn)題,,倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì),,提高住宅品質(zhì),把公共部位設(shè)計(jì)得更加集約高效,。
虞曉芬指出,,如果僅按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),也可能導(dǎo)致出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降低公共部位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、部分購(gòu)房者產(chǎn)生不需要承擔(dān)公共部位責(zé)任的錯(cuò)覺(jué)等諸多問(wèn)題,。她認(rèn)為,可推廣在售樓部現(xiàn)場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)證上同時(shí)標(biāo)注建筑面積、公攤面積,、套內(nèi)面積的做法,,解決公攤“糊涂賬”問(wèn)題;各地結(jié)合自己特點(diǎn)可探索在商品房銷(xiāo)售合同中同時(shí)明確按建筑面積計(jì)價(jià)的價(jià)格和按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的價(jià)格,。
官方媒體報(bào)道指出,,按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),就是讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi),。買(mǎi)的房有多大,,得到的就是相應(yīng)面積的生活空間。房地產(chǎn)發(fā)展,,民生是落腳點(diǎn),。得房率的高低,首付,、還貸壓力……種種因素,,都會(huì)影響居民購(gòu)房意愿。購(gòu)房“所見(jiàn)即所得”,,既尊重了知情權(quán),讓市場(chǎng)更透明,,還擠掉銷(xiāo)售“水分”,,降低購(gòu)房交易成本,有助于穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期,,增強(qiáng)消費(fèi)信心,。
提升價(jià)值,穩(wěn)住樓市
政府與購(gòu)房者雙贏
取消公攤面積,,本質(zhì)是限制地方政府和開(kāi)發(fā)商繼續(xù)將成本向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移,,對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō),是非常好的政策,。
首先,,按照套內(nèi)面積計(jì)算時(shí),由于產(chǎn)權(quán)面積大幅縮小,,可以降低30%左右的稅費(fèi),、交易費(fèi)、物業(yè)費(fèi),、供暖,、維修基金等各項(xiàng)房產(chǎn)持有和交易成本,實(shí)質(zhì)性大幅提升房產(chǎn)的價(jià)值,。
其次,,房產(chǎn)證面積縮小后會(huì)導(dǎo)致每平方米名義單價(jià)平均提升30%左右,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),為確保競(jìng)爭(zhēng)力,,就需要被迫降價(jià),,向消費(fèi)者讓利。
過(guò)去窗臺(tái),、地下等設(shè)計(jì)是要部分或全部計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的,,取消公攤后,對(duì)于開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積的限制也必然會(huì)放寬,,過(guò)去每一百平方米的產(chǎn)權(quán)實(shí)際只有70平方米,,未來(lái)每一百平方米的產(chǎn)權(quán)可以有140平方米,如果是低密度住宅區(qū),,這個(gè)數(shù)字甚至可以更多,,以享受高品質(zhì)住宅的生活。
而對(duì)于政府來(lái)說(shuō),,現(xiàn)階段取消公攤面積,,是與新購(gòu)房者雙贏。
目前各地方政府都是將大量的土地向銀行質(zhì)押舉債,,由于近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走跌,,質(zhì)押的土地也拍不出好價(jià)格,甚至大量面臨跌破抵押值的風(fēng)險(xiǎn),。
取消了公攤面積后,,雖然政府會(huì)損失未來(lái)一定的稅金和附加稅,但是每平方米土地出讓的地上建筑與附加值大幅增加,,以及推動(dòng)的新房交易量,,可以解決政府土地質(zhì)押這個(gè)最棘手的難題。
2024年9月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào),,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),,推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式;不久前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提“穩(wěn)住樓市股市”,。從中央到地方都打出組合拳,,力促房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),支持居民剛性和改善性住房需求,。
取消公攤面積正從多年以來(lái)的呼吁走向現(xiàn)實(shí),,雖然目前有實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)還只是三四線城市,但是,,取消公攤面積不失為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)可行的政策,,能有效化解過(guò)去20多年來(lái)房地產(chǎn)高速發(fā)展累積的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí),,取消公攤符合“好房子”建設(shè)的總體要求,。好房子建設(shè)有四大要素,,即“安全、舒適,、綠色,、智慧”。取消公攤即“舒適”標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn),。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),,所購(gòu)即所得、戶型不縮水,、交易公開(kāi)透明,,就是購(gòu)房稱心如意的重要體現(xiàn)。
關(guān)于政策推進(jìn),,河北省張家口住建局工作人員表示,,目前這只是一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn),具體的政策還在進(jìn)一步細(xì)化和完善中,。從目前的情況來(lái)看,,取消公攤的推進(jìn)需要一定的時(shí)間和過(guò)程,涉及眾多方面的協(xié)調(diào)和調(diào)整,,包括法律法規(guī)的修訂,、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一、開(kāi)發(fā)商成本核算與銷(xiāo)售策略的轉(zhuǎn)變等,。
“負(fù)公攤”第四代住宅的兩面性
前不久,,廣州南沙推出一個(gè)樓盤(pán):82平方米至125平方米的空中花園住宅,空中花園占比突破至40%,,陽(yáng)臺(tái)占比從20%上升至25%。這是廣州推出的首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品,。
國(guó)內(nèi)目前并沒(méi)有對(duì)“第四代住宅”的官方定義,,公認(rèn)的針對(duì)“第四代住宅”的規(guī)范,就是2021年實(shí)施的T/CECS 855-2021《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,?;谶@本標(biāo)準(zhǔn),行業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)同第四代住宅,,也叫“城市森林花園住宅”,。它的設(shè)計(jì)理念實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面,一是戶內(nèi)空中庭院(戶屬庭院),,也就是讓高層建筑也實(shí)現(xiàn)“家家有花園,,戶戶有庭院”。二是公共空中街巷(空中共享園林),,包括單元之間聯(lián)系的道路和停車(chē)位,。汽車(chē)通過(guò)電梯入戶,停到每層甚至對(duì)應(yīng)每戶門(mén)口的公共平臺(tái)上。這樣可以大大減少地下室面積,,節(jié)省工期,。
特點(diǎn)是“去公攤”,本質(zhì)是“商品房”,。
第四代住宅是集合“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅,。再細(xì)分來(lái)看,具體的點(diǎn)就是“贈(zèng)送空中園林”以及“提高半敞開(kāi)空間的占比”,。半敞開(kāi)空間是什么,??jī)蓚€(gè)字:陽(yáng)臺(tái)。
有人分析,,第四代產(chǎn)品的“空中花園和垂直綠化”這些只是表面,,實(shí)則就是三個(gè)字:去公攤。從2015年后建的房子,,其公攤都大多都在20%至30%之間,,也就是100平方米的房子,實(shí)際面積是七八十平方米的房子,。而現(xiàn)在,,推出的第四代住宅產(chǎn)品有空中花園,陽(yáng)臺(tái)占比提高了,。那陽(yáng)臺(tái)占比能提高到多少,?根據(jù)廣州規(guī)劃和自然資源局在2024年土地推介會(huì)的公示,陽(yáng)臺(tái)占比可以提高到20%~30%?,F(xiàn)在的新房的公攤率也是在20%~30%,。其實(shí)就是提高得房率,以此來(lái)平息買(mǎi)家對(duì)于公攤的糾結(jié),。
那么該如何看待第四代住宅呢,?
現(xiàn)在大多數(shù)房子是在“7090”政策之下建起的。什么是“7090”政策,?它指的是90平方米以下的戶型,,必須占到整個(gè)樓盤(pán)的70%以上?!?090”政策出臺(tái)于2006年,,到現(xiàn)在19年的時(shí)間里,包括了一線城市在內(nèi),,所有城市的新建房子,、大部分的商品房,都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)建的,。
時(shí)至今日,,這個(gè)政策已經(jīng)正式退出了歷史舞臺(tái),。2023年上半年,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》,,2024年上?!?090”政策落下帷幕,廣州也一樣,??偟膩?lái)說(shuō),現(xiàn)在各城市都允許更多大戶型住宅進(jìn)入市場(chǎng),。
放寬90平方米限制有什么作用呢,?一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上給開(kāi)發(fā)商更大的權(quán)限。這點(diǎn)在當(dāng)下樓市行情來(lái)說(shuō)很重要,,現(xiàn)在大頭都是城投和國(guó)企在拿地,,托住土拍市場(chǎng),進(jìn)而穩(wěn)住土地財(cái)政,。但這肯定不是長(zhǎng)久之計(jì),,于是放開(kāi)產(chǎn)品規(guī)定,比如樓層更高一些,,陽(yáng)臺(tái)更大一些,,這樣就能吸引更多開(kāi)發(fā)商。大陽(yáng)臺(tái)并不是剛需,,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積是真,。二是配合未來(lái)主線的樓市底層“保障房和商品房”的雙軌制。保障房方向和商品房方向是構(gòu)建“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的需要,。90平方米以下的住宅將主要面向保障性住房市場(chǎng),,而第四代住宅則主要面向商品房市場(chǎng)。
第四代住宅產(chǎn)品有著缺點(diǎn)與挑戰(zhàn),。
首先,,奇偶層平臺(tái)的朝向和與主體空間的關(guān)系存在差異。一些戶型為了錯(cuò)開(kāi)陽(yáng)臺(tái),,將戶屬綠化平臺(tái)設(shè)置在北側(cè),,導(dǎo)致這些平臺(tái)幾乎完全得不到日照,,從而失去了第四代住宅設(shè)計(jì)的意義,。根據(jù)《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,戶屬空中花園應(yīng)與起居室連通,,并設(shè)置連通門(mén),,但市場(chǎng)上許多第四代住宅戶型難以滿足這一要求,導(dǎo)致空中花園不得不朝向臥室,、書(shū)房甚至衛(wèi)生間等次要空間,,影響了空間互動(dòng)關(guān)系,。
其次,大挑臺(tái)雖然實(shí)現(xiàn)了“戶戶有庭院”的理念,,但對(duì)日照和通風(fēng)產(chǎn)生了負(fù)面影響,。大挑臺(tái)加大了開(kāi)間和進(jìn)深,導(dǎo)致消防間距計(jì)算復(fù)雜,,用地更為緊張,。此外,大挑臺(tái)可能成為遮擋物,,影響日照政策的執(zhí)行,。
空中花園的交付、養(yǎng)護(hù),、灌溉和防風(fēng)問(wèn)題也是第四代住宅面臨的挑戰(zhàn),。雖然有交付標(biāo)準(zhǔn),但交付后的綠化管理是一個(gè)難題,。國(guó)外成功的案例中,,綠化由物業(yè)統(tǒng)一管理,而在中國(guó),,交付后的綠化養(yǎng)護(hù),、生長(zhǎng)遮擋和蚊蟲(chóng)問(wèn)題等都需要解決。灌溉系統(tǒng)需要單獨(dú)設(shè)置,,其維護(hù)和計(jì)量需結(jié)合物業(yè)考量,,定期配置營(yíng)養(yǎng)液和防蚊蟲(chóng)藥水,冰凍風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)還需考慮灌溉管道的維護(hù)檢修,。若設(shè)置大型喬木,,還需進(jìn)行風(fēng)洞計(jì)算,防止安全問(wèn)題,。
結(jié)構(gòu)方面,,戶屬空中平臺(tái)懸挑對(duì)結(jié)構(gòu)的影響不容忽視。大跨度懸挑陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)結(jié)構(gòu)以及綠化所需的覆土層,,對(duì)結(jié)構(gòu)荷載有較大增加,,可能導(dǎo)致結(jié)構(gòu)板變形和裂縫,影響外墻和樓板防水,。業(yè)主入住后對(duì)綠化部分的改造也可能破壞原有防水層,,導(dǎo)致滲水問(wèn)題。
最后,,錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)容易導(dǎo)致層間和上下層的對(duì)視,,影響隱私。規(guī)范對(duì)此要求嚴(yán)格,,既要求戶屬空中花園不能看到本戶臥室,,也不能看到同層及上下層相鄰住戶室內(nèi),,上層外墻也不能開(kāi)設(shè)主要功能房間的外窗。
(本文來(lái)源:建筑時(shí)報(bào))
落實(shí)中央精神 促進(jìn)止跌回穩(wěn) | 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑明晰 市場(chǎng)止跌回穩(wěn)可期
“穩(wěn)樓市”是2025年多地有關(guān)房地產(chǎn)工作的首要目標(biāo)。在3月9日下午舉行的十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示:“我們將會(huì)同有關(guān)部門(mén),,堅(jiān)持長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治,,堅(jiān)決穩(wěn)住樓市,。”【詳細(xì)】
被寫(xiě)入政府工作報(bào)告,“好房子”好在哪兒,?
在今年全國(guó)兩會(huì)舉行的民生主題記者會(huì)上,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹,,將加快建設(shè)“好房子”,把住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米,。除了層高“長(zhǎng)個(gè)”,,“好房子”還好在哪兒?不妨以加減法來(lái)觀察,。【詳細(xì)】
今年的政府工作報(bào)告提出,,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展空間格局,。不少代表委員和專(zhuān)家表示,,下一個(gè)十年,我國(guó)將構(gòu)筑更加開(kāi)放,、更具競(jìng)爭(zhēng)力,、更具魅力和更為均衡布局的現(xiàn)代城市體系,形成超特大城市創(chuàng)新發(fā)展,、中小城市特色發(fā)展的局面,,為實(shí)現(xiàn)共......【詳細(xì)】
在“好房子”建設(shè)實(shí)踐中,一些巧思讓人印象深刻:衛(wèi)生間上下層排水有噪聲,,同層排水技術(shù)加靜音管有效緩解,;小戶型面積有限,可移動(dòng)墻體靈活調(diào)整,,客廳臥室自由切換……
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推進(jìn)綠色低碳發(fā)展 我國(guó)加速邁向低碳未來(lái)
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近日,,從國(guó)家發(fā)展改革委獲悉,“十四五”102項(xiàng)重大工程98%以上的項(xiàng)目已完成規(guī)劃目標(biāo),,有力支撐了經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展,。【詳細(xì)】
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